Emlak Haber Ajansı
Emlak Analizi ve Güncel Emlak Haberleri

AVM Yönetimleri hakkında tüm merak ettiklerinizi uzmanına sorduk

AVM yönetimi konusunda en deneyimli uzmanların başında gelen, Engin YILDIRIM’la AVM sektörüne dair merak edilen konular üzerine keyifli bir sohbet gerçekleştirdik.

0

Başarılı AVM Yönetimin sihirli formülü nedir?

Başarılı alışveriş merkezi için sihirli formül yok ama ‘Doğru Yer Seçimi, Doğru Konsept ve Mimari, Doğru Mağaza Karması vd.’ doğrular bir araya geldiğinde yapılması gereken en önemli iş yönetim ekibinin ‘liyakate’ göre ve işini ‘tutku’ ile seven profesyonellerden seçilmesidir. Global düşünüp, yerel hareket edilmeli. Günümüz şartlarında, yoğun rekabet ortamında iyi yönetilen AVM’ler ön plana çıkacak, mülkün değeri artacaktır. Dolayısıyla günlük rutin işleri idare eden yöneticilerin farkı ‘reklam&pazarlama faaliyetlerini başarıyla yürütebilmesiyle ortaya çıkmaktadır. Takım çalışmasına uygun işini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplere kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için yatırımcılar yöneticilere sabırla tam destek vermeye devam etmelidir.

  • Sur Yapı Marka AVM tanıtım filmiİşporta’dan AVM’lere Alışveriş Evrim Geçirdi diyebilir miyiz ?

Evet diyebiliriz. Seyyar işporta, en saf anlamıyla perakende satıştır.  Modern alışveriş merkezlerinin yaygınlaşması ile birlikte alışverişin kalbi AVM’lerde atmaya başladı. Nerede o eski sokak satıcıları ? Zerzavatçı, yorgancı, hallacı, macuncu, yoğurtçu, eskici,  bohçacı, sütçü,  galetacı, halkacı, fırıldakçı, sakalar ve kalaycı ile seslenip dillenen sokaklarımız, o eski sakinleriyle “maziye gömülen” pek çok değer gibi nostaljik yazıların konusu oluverdi. Günümüzde AVM’ler, cadde dükkanları, çarşı-pazarlar, online alışveriş vb. Çok çeşitli kanallardan hatta Dünya’nın bir ucundan internet üzerinden alışveriş yapılabilmekte. Nereden nereye…

 AVM Resimleri

  • Bir yazınızda AVM ve Perakende sektörleri için ‘‘beraber yürüdük biz bu yollarda, beraber büyüdük biz omuz omuza’ yazmıştınız, kısaca izah eder misiniz?

Alışveriş merkezlerinin çoğalmasına paralel yeni yerli markalar oluştu, var olan markalar büyüdü  ve ülkemize birçok yabancı marka geldi. Adeta marka olmanın yolu alışveriş merkezinde yer almaktan geçer oldu. Mağazaların en çok ziyaret edildiği, cirolarin en yüksek elde edildiği şubelerin çoğu alışveriş merkezlerinde yer alanlar oldu. Ülkemizde krizlere, çeşitli zorluklara rağmen AVM’ler markaları, markalar AVM’leri büyüttü. Alışveriş merkezlerinin yönetimleri, mağazalara ‘en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak, doğru pazarlama faaliyetleri ile satışları artırmalarına’ önemli katkılarda bulunmaktadırlar.  AVM ve Perakende sektörleri  zor dönemleri her zaman bir nevi iş ortağı olduklarının bilinciyle, empati yaparak aşabilmişlerdir, eminim bundan sonra da öyle olacaktır.

  • watergarden-istanbul-palladium-antakya-atlaspark-avmAVM’lerde Mecburi İstikamet neden ‘Renovasyon’ ?

‘Rekabet, insanların güncel beğeni ve beklentilerine karşılık vermek, hedef kitle değişimi, yenilik ihtiyacı, büyüme ihtiyacı, AVM’nin el değiştirmesi, fiziksel yıpranma, konsept yenileme…’ gibi nedenlerden ötürü yeni bir vizyon, yeni bir misyon yüklenerek alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmektedir.  Renovasyon ile AVM  yeniden moda oluyor, yerine göre % 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır. Bugüne kadar açılmış ve yenileme yapılmamış tüm AVM’lerin önümüzdeki 10 yıl içerisinde yenilenmesi gerekecek.

  • Karma Projeler için de yer alan AVM’ler için ne düşünüyorsunuz ?

Karma projeler eskinin “mahalle kültürünün” modernize edilmiş, kullanışlı ve sıkıştırılmış hali diyebiliriz.  Eskiden de mahallede evden çıktığınızda esnaftan alışveriş yapar, her aradığınızı kısa bir sürede elinizin altında bulabilirdiniz. Türkiye’de son yıllarda bu tür projelere olan ilgi arttı. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans, hastane, marina veya hotel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi ise proje içinde pekçok seçeneğin sunuluyor olmasıdır.  Karma proje yakın çevresindeki gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı olarak prim de yapıyor.

 

  • AVM’lerde Konsept Geliştirmenin Önemi Nedir?

Alışveriş merkezlerinde konsept ve tema kavramları, rekabet ve yatırımların hız kazanması ile birlikte önem kazanmaya başladı.  AVM’lerde eskiden tema ve konsept kavramlarına yatırım yapılması gerekli görülmüyordu. Son yıllarda alternatif fazlalığı, rekabetin artması, hatta aynı çekim alanına birden fazla projenin dahil olması nedeniyle AVM’lerde farklılaşma şart oldu. Yatırımcılar, mimari öğeleri öne çıkarmakla beraber, her projenin tema ve konsept açısından farklılaşmasını hedefliyor artık. AVM Projesi için start verildiğinde, yurt dışı ve yurt içindeki AVM konseptlerinin incelenerek lokasyona, hedef kitleye uygun konseptin oluşturulması ve merkez tipinin belirlenmesi lazım. Belirlenen konsepte uygun bir mimari ile proje hayata geçirilmeli. Günümüz AVM’leri sade yapı olmaktan çıkıp, başlıbaşına bir kimliğe sahip yaşayan mekanlara dönüşüyor. Alışveriş merkezinin lokasyonu, mimarisi, mağaza karması, konsepti, pazarlama stratejisi, varsa tematik kimliği vb. konular merkezin kimliğinin, ruhunun oluşmasında önemli faktörlerdir.

 SMG, AVM

  • AVM’lerde Mağaza Karması ve Kiralama Stratejisi nasıl olmalı?

Kiralama, alışveriş merkezinin oluşturulması ve değerini bulması için yapılan çalışmaların en önemli bölümüdür. Kiralama süreci yatırım kararı alındığı andan itibaren başlayan bir dönemdir.

Lokasyon, konsept, gelir hedefleri ve hedef kitleye uygun olarak belirlenmiş olan kiralama stratejisi, alışveriş merkezinde oluşturulacak en uygun ürün ve marka karması ile merkezin değerinin artırılması hedeflenmektedir. Amaca ulaşabilmek için başta alışveriş merkezinde yer alacak kiracıları ve hedeflerini iyice anlayıp o bölgede açık ve boşluk varsa o ürün veya kiracıyı bu açığa uygun olarak belirlemek gerekmektedir. Kiralama aşamasında potansiyel kiracılara dönük tanıtım&pazarlama faaliyetleri gerçekleştirilmelidir.

Tüketici beklentilerine uygun olarak oluşturulan mağaza karması, diğer alışveriş merkezlerine kıyasla avantaj ve/veya farklılık, yenilik taşımalıdır.

Ürün/marka çeşidi her zevke ve her yaşa hitap eder olmalıdır.

Alışveriş dışında eğlence ve sosyal etkileşim olanakları olmalıdır.

Geçici standlarda mağazaların uzantısı, tamamlayıcısıdır. Eksik ürün ve markalar geçici standlarla takviye edilebilir.

 

 

  • Son olarak alışveriş ve iş dünyası açısından Z kuşağını kısaca analiz adebilir misiniz ?

Z kuşağı, 2000 yılı ve sonrası doğanları kapsıyor. En büyüğü 18 yaşında.  Bu kuşak, zaten içine doğmuş olduğu teknolojinin hızına çok kolay adapte olabiliyor. Z kuşağının % 80’i alışveriş yapmadan önce fiyat araştırması ve karşılaştırma yapmayı önemsiyor. Mobil cihazlarından çeşitli uygulamalar aracılığıyla kampanyalar ve indirimleri takip ediyor.  Onlar için teknoloji her yerde, kesintisiz ve hızlı olmalı. Web siteniz, mobil uygulamanız, sunduğunuz alışveriş deneyimi, tıpkı hayatın kendisi gibi akıcı olmalı.

Z Kuşağı’nın marka sadakati yüksek değil ama marka  sevgisini şimdiden aşılamak gerekiyor. Onların kahramanları ve bilinçaltındaki ilk tercihleri olmak önemli.  Z Kuşağı üyelerinin  yarısından fazlası kendilerini ‘indirim avcısı’ olarak tanımlıyor. Yine yarıdan fazlası (yüzde 57),  bir alışveriş yapmadan önce araştırmasını yapıyor. Bu sebeple, eksiksiz ürün bilgilerinin yanında, satın alma rehberleri, kategori tanıtım videoları gibi içeriklerle zenginleşmiş e-ticaret sitelerinin Z Kuşağı’na ulaşma şansı daha yüksek.

Z kuşağındakiler için internette satışta olan her şey satın alınabilir. Tüm ihtiyaçları için e-ticarete başvurmaktan çekinmiyorlar.

Z kuşağı, satın aldıkları fiziksel üründen çok o ürünü alırken yaşadıkları deneyimin önemli olduğunu düşünüyor.  Geleceğin hedef kitlesi olarak adlandırılan Z kuşağı, alışverişte yaşadığı deneyimi ailelerine anlatıp, instagramdan post olarak paylaşmak istiyor, bu nedenle perakende sektörünün değişmesi kaçınılmaz.

X kuşağının deneyimli yöneticileri ve Y kuşağının genç profesyonellerinden sonra “Z kuşağı” da iş hayatına atılıyor. Diğer kuşaklardan farklı beklentilere ve öğrenme biçimlerine sahip olan bu yeni kuşak, dijital süreçlere de son derece hakim olmalarıyla şirketleri dönüştürmeye hazırlanıyor.

Son Söz: “Tecrübe, yaşanılarak elde edilir, kişiye özel yönleri de vardır ve çok yönlü bir kazanımdır.  Z kuşağı internetsiz bir hayatı bilmiyor, akıllı telefonlarla büyüdüler, tabletle uyuyorlar. Ama bunların hiçbiri tecrübenin yerine geçemiyor.”

Bir  ekipte tecrübeli  yöneticinin liderliğinde her kuşaktan insana ihtiyaç var!

 

Engin YILDIRIM Kimdir?

AVM sektöründe Türkiye’nin en eski isimlerinden biri olan Engin YILDIRIM, 22 yıldır çok önemli alışveriş merkezleri  ve karma projede ‘’ Genel Müdür, Koordinatör, Direktör, AVM Müdürü”  vb. üst düzey yönetici olarak çalıştı. Kariyerinde kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti de veren, YILDIRIM, halen City Mall AVM Genel Müdürlüğünü yürütüyor.

Engin YILDIRIM, Alışveriş Merkezleri sektöründeki ilk kitap olan ‘’Alışveriş Merkezi Yönetim Sırları’’ isimli kitabı ile ‘’Alışverişin mARKA Bahçesi’’ ve ‘’A’dan Z’ye Alışveriş Merkezi Yönetimi’’ isimli kitaplarının da yazarıdır. YILDIRIM, AVM sektöründeki kariyerine devam ederken çeşitli üniversitelerde AVM ve Gayrimenkul sektörlerinin ‘Yönetim, Kiralama, Markalaşma, İşletme ve Pazarlama’ konularında öğretim görevlisi olarak dersler vermekte, seminer ve konferanslara konuşmacı olarak katılmaktadır.

Cevap bırakın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.