Listeleri Karşılaştır

Dolarla Kira sözleşmesinin olumlu ve olumsuz yanları

Dolarla Kira sözleşmesinin olumlu ve olumsuz yanları
  • İran – Rusya – Çin ile Türk Lirası Ticareti
  • Kamu İhalelerine Türk Lirası Zorunluluğu Getirilmesi
  • Devletin Yaptığı Sözleşmelerin Türk Lirası ile Ödenmesi
  • 100 Milyar Dolarlık Varlık Çıkışı Yapılması
  • TMSF’nin Alacaklarını Türk Lirası ile Tahsil Etmesi
  • Kira Sözleşmelerinde Kira Bedellerinin Türk Lirası Üzerinden Alınması

 

Kira Sözleşmelerinde Kira Bedellerinin Türk Lirası Üzerinden Alınması

Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak’ın da açıklamaları üzerine gündeme gelen Kira Sözleşmelerinde ve Taşınmaz Satışlarında Dövizin Kaldırılması reformu önem kazanmıştır.

Sayın Berat Albayrak Türkiye gibi güçlü ülkelerin dolarizasyon sorununu arkasında bırakmasını gerektiğini belirterek şu şekilde sözlerine devam etmiştir: “AVM’lerdeki dükkanlarda, gayrimenkullerde döviz ile kiralama ve satışın önüne geçmek için gerekli adımları en kısa sürede atacağız. Bir kısım kredi döviz riski bununla ilişkili olan portföyü ayıracak şekilde çalışıyoruz. Bunu en kısa sürede Meclis’e getireceğiz. Şu an detayları ve hukuki süreçleri çalışılıyor. Ekonomik ve finansal sistemi, yaşanabilecek dalgalanmalara karşı çok daha güçlü bir mimariyle inşa etmek durumundasınız. Bu süreçlerden çok farklı dersler çıkarıyoruz. Bu süreci Türkiye ekonomisinin, finansal mimarisinin, sisteminin değişimi ve dönüşümü için, çok daha güçlü bir yapıya kavuşması için fırsat olarak görüyoruz.”

Kamu alanında yapılan reformların yanı sıra vatandaşın da ticari anlaşmalarını Türk Lirası üzerinden yapmasının sağlanması milli paranın değer kazanmasında şüphesiz önemli rol oynayacaktır. Kira sözleşmeleri toplum genelinde vatandaşların en çok kullandığı ticari mukavelelerindendir. Kira Sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununda “Genel Hükümler” ve “Konut ve Çatılı İş Yeri” olarak 2 grupta ele alınmaktadır.

 

“Kira bedeli

  1. Genel olarak

MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

  1. Belirlenmesi

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

(2)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

(3)Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

(4)Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

 

Yukarıda TBK madde 344/4 hükmü önem taşımaktadır. Şöyle ki; kira bedelleri döviz olarak ödenirken, kanun maddesinde belirtilen “Aşırı İfa Güçlüğü” gündeme geldiğinde Türk Borçlar Kanunu madde 138 uygulama alanı bulmaktadır. Güncel ekonomik koşullar ve döviz kurlarındaki fahiş artış sebebiyle gündeme gelmesi çok muhtemel olan bu kanun maddesi aşağıda belirtilmiştir ve maddenin ikinci fıkrası bu maddenin yabancı para borçlarına da uygulanabileceğini açıklamaktadır.

 

“Aşırı ifa güçlüğü

TBK MADDE 138 – Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

(2)Madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

 

Doktrinde ve çeşitli Yargıtay Kararlarında (bkz. T.C Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E: 2013/16898, K: 2014/18895, T: 13.06.2014) ekonomik kriz ve benzer durumlar mücbir sebep olarak kabul edilmekte ve fahiş döviz artışları da öngörülemezlik kapsamına girmektedir. Bu gibi durumlarda Mahkemeler ve Yargıtay yapılan sözleşmelerin somut durumun şatlarına uygun olarak revize edilip uyarlanabileceğini belirtmektedir. Şuan gündemde olan ve Sayın Bakanımız Berat Albayrak’ın dile getirdiği “Kira Sözleşmelerinde ve Konut Satışlarında Döviz’in Kaldırılması” tasarısı tüm bu öngörülemezliğin önüne geçecek ve sözleşmelerdeki yapı taşlarının milli para esasına dayandırılmasını sağlayacaktır.

 

Diğer açıdan bakılması gerektiğinde ise; kira sözleşmelerinde de hukukumuzun genel kuralı olan “sözleşme serbestisi” kuralı uygulanmaktadır. Yasada açıkça bir döviz – TL sınırlaması yapılmamaktadır. Bu durum da mülk sahiplerini (kiraya veren) kar amaçlı dövizle kiralama noktasına getirebilmektedir. Somut örnekler her mülk sahibi için geçerli olmamaktadır. Bazı mülk sahipleri ise dolar üzerinden kredi çekerek satın aldıkları gayrimenkulleri hayatın olağan akışı ile uygun olarak dolar üzerinden kiralamaktadırlar.

Kira Sözleşmelerinden ve gayrimenkul satışlarından dövizin (doların) kaldırılması teorik olarak milli paranın değerlenmesi hususunda şüphesiz verimli ve işlevli olacaktır. Fakat dolar ile kredi çekerek gayrimenkullerini satın alıp dolar üzerinden faiz ve kredi ödeyen vatandaşların, yapılan bu Türk Lirası devrimi aşamasında korunması gerektiği gerçeği de unutulmamalıdır.

img

Yiğit YILDIZ

Yiğit YILDIZ Kimdir? İstanbul üniversitesi hukuk fakültesinden 2010 yılında mezun olmuştur.Lisans eğitimi sırasında,Fransa’nın çeşitli üniversitelerinde Ticaret Hukuku derslerine katılmıştır. Uluslararası Farazi dava yarışmalarında Fransada çeşitli üniversitelerde İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesini temsil etmiştir.Lisans eğitimi süresince Ticaret Hukuku alanında ulusal ve uluslararası bir çok seminere katılmıştır. Neziroğlu Hukuk Bürosu’nun kurucu ve yönetici ortağıdır. Kurumsal ve Dava işleri biriminde özellikle ticaret hukuku,icra ve iflas hukuku,birleşme ve devralmalar ve yatırımlar (due diligence,yatırım anlaşmaları,hissedarlık anlaşmaları) şirketler hukuk ve tahkim konusunda uzmanlaşmıştır. Yerli ve Yabancı birçok müvekkili idari ,ticari ve tahkim davalarında halen temsil etmektedir.Ayrıca bağlı bulunduğu İş adamları Derneğinde (MÜSİAD) Uluslararası Hukuk Koordinatörü olarak 30 farklı ülkede Hukuk Bürosu ile partnerlik anlaşması imzalamıştır.

İlgili Mesajlar

İnşaat sektöründe son durum

İnşaat sektörünün hızlı olduğu ve ülke olarak Pazar Payımızın yüksek olduğu...

okumaya devam et
tarafından Tekin KOÇOĞLU

Alışveriş Merkezleri ve Algı Yönetimi

Algıyı  yönetmek iletişimi yönetmektir. İletişim, algıyı yönetmek, davranış biçimleri...

okumaya devam et
tarafından Engin YILDIRIM

İş ve Alışveriş Dünyasında ‘Z Kuşağı’ Dönemi

Mobil teknoloji, internet, online alışveriş, sosyal medya, dijital nesil gibi kavramlarla...

okumaya devam et
tarafından Engin YILDIRIM

Tartışmaya Katıl

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.