Emlak Haber Ajansı
Emlak Analizi ve Güncel Emlak Haberleri

Gayrimenkul sertifikası nedir?

Ülkemizde önceki yıllarda dar gelirli bireylerin arsa ve konut gereksinimlerinin karşılanması amacıyla TOKİ tarafından “Konut sertifikası” ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından “Arsa sertifikası” çıkarılmıştır

0 4

Ülkemizde önceki yıllarda dar gelirli bireylerin arsa ve konut gereksinimlerinin karşılanması amacıyla TOKİ tarafından “Konut sertifikası” ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından “Arsa sertifikası” çıkarılmıştır. Günümüzde ise bu tür yatırımları sermaye piyasaları aracılığı ile yapılması politikası kabul edilmiş ve taşınmazların likiditesini sağlamak üzere SPK tarafından gayrimenkul sertifikaları düzenlenmiştir.

“Gayrimenkul sertifikası”, bir gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya projenin belirli bir alan birimini temsilen ihraç edilen sermaye piyasası aracıdır.

Yatırımcılar, projedeki belirli bağımsız bölümlerin mülkiyetinin kendilerine devrini (Asli edim) veya projenin tamamlanmasını müteakip bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirden yatırımları oranında gelir elde etmeyi (Tali edim) talep edebilirler. Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda her bir bağımsız bölüme karşılık gelen sertifika adedinin ihraç öncesinde belirlenmiş olması zorunludur.

Belirli bir alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ihraççı tarafından bağımsız bölümlere ilişkin şerefiye talep edilebilir.

Bu durumda asli edimin ifası sırasında bağımsız bölüm şerefiyelerine ilişkin nasıl bir düzeltme yapılacağına sertifika ihraç izahnamesinde yer verilmesi zorunludur.

Gayrimenkul sertifikası ihraç koşulları

Gayrimenkul sertifikası ihracına konu olacak bağımsız bölümler üzerinde ayni ve şahsi bir hak, haciz, kısıtlama veya ihtilaf bulunmamalıdır. Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, ihraca konu bağımsız bölümlerin ekspertiz değerinin %50’sini aşamaz. İhraç banka garantili yapılacak ise bu oran aranmaz.

Gayrimenkul sertifikaları yurtiçinde veya yurtdışında, halka arz edilmeksizin veya edilerek satılabilir.

Halka arz suretiyle yapılacak ihraçlarda, ihraççının özkaynak toplamının ödenmiş sermayesinden yüksek olması, ihraççının edimlerini yerine getirememesi halinde itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti edilmesi ve ihraç edilecek sertifikaların borsaya kote edilerek borsada işlem görmesi zorunludur.

Gayrimenkul sertifikaları nasıl itfa edilir?

Gayrimenkul sertifikaları asli veya tali edimin yerine getirilmesi ve varsa cezai şartın ödenmesi suretiyle itfa edilir. Banka garantili ihraçlarda asli veya tali edimin yerine getirilmemesi halinde ödeme banka tarafından yapılır. İhraççı tarafından öngörülmüş ise sertifikalar projenin bitiş tarihinden önce ihraççının belirlediği bir fiyat üzerinden veya borsada oluşan fiyat üzerinden geri alınmak suretiyle de itfa edilebilir.

Sertifika ihraç izahnamesinde belirtilen edimler zamanında yerine getirilmezse yatırımcılara cezai şart ödenmesi zorunludur. Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççılar; satışa konu olacak projenin en az yarısı büyüklüğünde bir projeyi son 5 yıl içerisinde sorunsuz olarak tamamlamış olmalıdır.

Asli edim, tali edim

Yatırımcılar asli edimi kullanmak istemeleri halinde süresi içinde ihraççıya veya yetkili kuruluşa başvurmak zorundadır. Bu durumda yatırımcı almak istediği bağımsız bölümün gerektirdiği sayıda gayrimenkul sertifikasını ihraççıya ibraz etmek ve gerekiyorsa şerefiye farkını ödemek zorundadır. İhraççı ise istenen bağımsız bölümün devrine ilişkin hukuki işlemleri başlatmakla yükümlüdür.

Birden fazla yatırımcı paylı mülkiyet esasına göre asli edimin yerine getirilmesini de talep edebilir. Asli edimi talep edebilmek için ihraççının hesabına aktarılacak sertifikalar üzerinde herhangi bir haciz, rehin ya da kısıtlayıcı hak mevcut olmamalıdır.

Asli edimin projenin bitiş tarihinden önce talep edilmesi durumunda, bağımsız bölümün tapuda devir işlemi yapılır, ihraççı ve yatırımcı arasında asli edimin ifasına yönelik olarak bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır ve bu sözleşmeden doğan hak tapuya şerh edilir. Satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi durumunda gayrimenkul sertifikaları asli edim yerine getirilinceye kadar yetkili kuruluş nezdinde bloke edilir.

Yatırımcı elinde yeterli sayıda sertifika olmamasına rağmen asli edimi kullanmak isterse ihraççı ayrıca ödeme bakiyesi için kredi kullanımı veya nakit ödeme seçeneklerini sunabilir.

Asli edimi kullanma süresi içinde, asli edimin ifası talebiyle başvurmayan veya izahnamede belirtilen şartları taşımayan yatırımcıların projenin bitiş tarihi itibariyle tali edimi talep ettikleri kabul edilir.

Bu durumda ihraççı, tali edime konu sertifikalara karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak ve satış tutarını yatırımcılara payları oranında ödemek zorundadır. Tali edim, proje bitim tarihini izleyen en geç 120 gün içinde ifa edilir.

Tali edime konu sertifikaları satışından elde edilen paralar vekilin özen borcu çerçevesinde yetkili kuruluş tarafından menkul kıymetlere veya mevduata yatırılmak suretiyle değerlendirilir ve bağımsız bölümlerin tamamlanmasını takiben yatırımcıların hesaplarına payları oranında aktarılır.

Tali edimin yerine getirilmesi amacıyla satılacak bağımsız bölümlerin nakde çevrilmesinde satışlar en çok 3 kez açık arttırma düzenlenmesi suretiyle yapılır. Üçüncü ihaleden sonra da satış geliri, sertifikanın ihraç tutarından düşük kalırsa veya hiç gelir elde edilmemişse aradaki fark ihraççı tarafından yatırımcılara ödenir.

Gayrimenkul sertifikası ihracından elde edilecek fon, yetkili kuruluş nezdinde veya banka garantili ihraçlarda garantör bankada açılacak bir hesapta toplanır ve menkul kıymetlere veya mevduata yatırılarak ihraççı adına geçişi olarak değerlendirilir. Bu fon yalnızca ilgili gayrimenkul projesi için kullanılabilir.

Toplanan fon, fizibilite ve inşaat ilerleme raporlarına uygun olarak yetkili kuruluş veya garantör banka tarafından ihraççının hesaplarına peyderpey aktarılır.

Projenin gerçekleşmemesi veya gerçekleşemeyeceğinin anlaşılması durumunda fon hesabında kalan tutarlar ihraççıya aktarılmaz ve yalnızca yatırımcılara yapılacak geri ödemelerde kullanılır. Sertifikaların itfasından sonra hesapta bakiye kalırsa bu tutar ihraççıya aktarılır.

Böylece sertifikalar karşılığında toplanan fonların yalnızca ilgili projenin inşaatında ve gerçek ilerleme durumuna paralel şekilde kullanılmış olması garanti altında alınmış olmaktadır.

Gayrimenkul sertifikaları konut ve ticari alanlar için ayrı ayrı olmak ve belirlenen ihraç tavanını aşmamak üzere tertipler halinde de satılabilir. Dönemsel olarak yatırımcılara projenin tamamlanma düzeyi ve gerçekleştirilen itfalar hakkında bilgi raporu sunulur. İhraççı tarafından satışı yapılan sertifikalar kayden satılır ve Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) nezdinde elektronik olarak hak sahipleri bazında izlenir.

Gayrimenkul sertifikaları ne kadar güvenli?

Gayrimenkul sertifikaları girişimcilerin gayrimenkul projelerinin finansmanı ve yatırımcıların gayrimenkul edinebilmesi veya gayrimenkul yatırımı yapabilmesi konusunda bir alternatif sunmaktadır.

Yatırımcılar dilerlerse biriktirdikleri sertifikalar ile fiziksel olarak bir gayrimenkulü teslim alabilmekte, dilerlerse küçük miktardaki tasarrufları ile beğendikleri bir projenin bağımsız bölümlerinin satışından elde edilecek gelire ortak olabilmektedirler. Proje geliştiren şirketler ise sertifika ihraç ederek banka kredisi veya özkaynak kullanmadan gayrimenkul projelerini sermaye piyasalarından finanse edebilmektedirler.

Sertifikaların borsada işlem görmesi ihraççı tarafından yapılacak itfa beklenmeksizin yatırımcılara borsada likidite imkanı sunmaktadır. Yatırımcılardan sertifika ihracı karşılığında toplanan paraların projenin inşaatının ilerlemesine paralel olarak kullanılması ve bir bankanın ihraççının asli ve tali edimlerinin garantörü olması bu sermaye piyasası aracının oldukça güvenli olmasını sağlamaktadır.

Cevap bırakın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.