Bir konutu satın almadan önce gördüğünüz fiyatın gerçekten o evin değerini yansıtıp yansıtmadığını bilmek, alım sürecinin en kritik adımlarından biridir. Bu noktada devreye giren ekspertiz raporu, hem alıcıyı hem de satıcıyı koruyan bağımsız bir değerlendirme sunar. Özellikle kredi ile ev alacaklar için ekspertiz zaten zorunlu bir aşamadır; peşin alımlarda ise çoğu kişi bu adımı atlar ve sonradan pişman olabilir.
Ekspertiz raporu nedir?
Ekspertiz raporu, lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanının taşınmazı yerinde inceleyerek hazırladığı, evin piyasa değerini ve hukuki-teknik durumunu ortaya koyan resmi nitelikte bir belgedir. Uzman; konumu, yapının yaşını, kullanılan malzemeyi, bakım durumunu, çevredeki benzer satışları ve imar bilgilerini birlikte değerlendirerek bir değer biçer.
Raporu hazırlayan kişinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslandırılmış bir değerleme uzmanı olması ve raporun yetkili bir değerleme şirketi aracılığıyla düzenlenmesi önemlidir. Bankaların anlaşmalı çalıştığı şirketler de bu kurallara tabidir.
Kredi kullananlar için neden belirleyici?
Konut kredisi başvurusunda banka, vereceği kredinin tutarını büyük ölçüde ekspertiz raporunda belirlenen değere göre hesaplar. Satıcının istediği fiyat ne olursa olsun, banka kredi oranını ekspertiz değeri üzerinden uygular. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa, aradaki farkı alıcının kendi cebinden karşılaması gerekir.
Bu nedenle kredi ile alım planlayanların, kapora vermeden önce ekspertiz sürecini başlatması ya da en azından satıcıyla yapılacak ön anlaşmaya ekspertiz sonucuna bağlı bir şart eklemesi akıllıca olur. Böylece değer beklentinin altında çıkarsa taraflar yeniden pazarlık yapabilir veya süreç kayıpsız sonlandırılabilir.
Raporda nelere bakılır?
İyi hazırlanmış bir ekspertiz raporu sadece bir rakamdan ibaret değildir. Alıcının dikkatle okuması gereken başlıca bölümler şunlardır:
Tapu ve takyidat bilgileri: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh ya da başka bir kısıtlama olup olmadığı raporda yer alır. Bu bilgiler satın alma kararını doğrudan etkiler.
Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Binanın iskânının olup olmadığı, hem kredi kullanılabilirliği hem de ileride yaşanabilecek sorunlar açısından önemlidir.
Projeye uygunluk: Uzman, dairenin onaylı projeye uygun olup olmadığını kontrol eder. Balkonun odaya katılması, duvarların kaldırılması gibi izinsiz değişiklikler raporda not edilir ve değeri etkileyebilir.
Emsal karşılaştırması: Bölgedeki benzer konutların satış ve ilan fiyatları raporda karşılaştırılır. Bu bölüm, fiyatın bölgeye göre makul olup olmadığını anlamanızı sağlar.
Yapı ve bakım durumu: Binanın yaşı, kat sayısı, asansör, ısınma sistemi ve genel bakım durumu da değerlemenin parçasıdır.
Peşin alımda da ekspertiz yaptırmalı mı?
Peşin ödemeyle ev alanlar için ekspertiz yasal bir zorunluluk değildir; ancak birikimin büyük kısmını tek bir mülke bağlayacak bir alıcı için bağımsız bir değerlendirme, olası bir yanlış kararın önüne geçebilir. Şişirilmiş fiyatlar, iskânsız yapılar ya da tapu kaydında fark edilmemiş kısıtlamalar, ekspertiz sayesinde zamanında görülebilir.
Bireysel olarak ekspertiz yaptırmak isteyenler, lisanslı değerleme şirketlerine doğrudan başvurabilir. Ücret, konutun türüne, büyüklüğüne ve bulunduğu ile göre değiştiği için birkaç şirketten teklif almak faydalı olur.
Ekspertiz yeterli mi, başka neler kontrol edilmeli?
Ekspertiz raporu değer ve hukuki durum hakkında güçlü bir fikir verse de binanın deprem dayanıklılığını ayrıntılı biçimde ölçen bir yapı analizi değildir. Özellikle eski binalarda, ek olarak bina güvenliğine ilişkin bilgi edinmek, belediyeden imar ve yapı dosyasını incelemek ve tapu kaydını e-Devlet üzerinden ayrıca kontrol etmek önerilir.
Bunun yanında aidat borcu, yönetim planı, ortak alanlarla ilgili anlaşmazlıklar ve binada planlanan büyük tadilatlar gibi konular ekspertiz raporunda yer almayabilir. Bu bilgileri site ya da apartman yönetiminden öğrenmek alıcının sorumluluğundadır.
Raporla pazarlık yapılabilir mi?
Ekspertiz raporu, pazarlık masasında alıcının elindeki en somut belgelerden biridir. Değerin talep edilen fiyatın altında çıkması ya da raporda projeye aykırı değişikliklerin tespit edilmesi, fiyat görüşmesinde haklı bir gerekçe oluşturur. Satıcı açısından da güncel bir değerleme, beklentiyi gerçekçi bir seviyeye çekmeye yardımcı olur.
Özetle
Ev alırken ekspertiz raporu, duygusal kararların yerine verilerle hareket etmeyi sağlar. Kredi kullanılacaksa sürecin doğal bir parçasıdır; peşin alımda ise küçük bir maliyetle büyük risklerin önüne geçme fırsatı sunar. Raporu yalnızca değer rakamı için değil, tapu, iskân ve projeye uygunluk bölümleri için de satır satır okumak, sağlıklı bir yatırımın ilk adımıdır.