Yatırım amacıyla daire almayı düşünenlerin ilk sorduğu soru genellikle “Bu ev kendini kaç yılda öder?” olur. Bu sorunun cevabı, ilan fiyatı ile ilandaki tahmini kiranın basitçe bölünmesinden ibaret değildir. Satın alma masrafları, yıllık giderler, evin boş kalabileceği süreler ve vergiler hesaba katılmadığında ortaya çıkan rakam, gerçeği olduğundan çok daha iyimser gösterebilir. Bu rehberde kira getirisi ve amortisman süresinin nasıl hesaplandığını formülleriyle, varsayımsal bir örnek üzerinden anlatıyoruz.
Önce toplam maliyeti doğru belirleyin
Hesabın paydası evin ilan fiyatı değil, yatırımcının cebinden çıkan toplam tutardır. Bu tutara şunlar dahil edilmelidir:
- Satış bedeli,
- Tapu harcı ve döner sermaye bedeli,
- Varsa emlak danışmanlığı hizmet bedeli,
- Evi kiralanabilir hâle getirmek için yapılan tadilat, boya ve onarım,
- Eşyalı kiralanacaksa mobilya ve beyaz eşya,
- Krediyle alınıyorsa kredi masrafları ve faiz yükü.
Kredili alımlarda faiz, hesabı kökten değiştirebilir. Bu nedenle peşin alım ile kredili alımın ayrı ayrı hesaplanması doğru olur.
Brüt kira getirisi formülü
En basit ölçü brüt kira getirisidir:
Brüt kira getirisi (%) = (Yıllık kira geliri ÷ Toplam maliyet) × 100
Yıllık kira geliri, aylık kiranın 12 ile çarpılmasıyla bulunur. Bu oran, farklı daireleri hızlıca karşılaştırmak için kullanışlıdır; ancak giderleri içermediği için tek başına karar ölçütü olmamalıdır.
Amortisman süresi formülü
Amortisman süresi, yatırımın kira gelirleriyle kaç yılda geri döneceğini gösterir:
Amortisman süresi (yıl) = Toplam maliyet ÷ Yıllık kira geliri
Brüt getiri ile amortisman süresi birbirinin tersidir. Getiri oranı yükseldikçe geri dönüş süresi kısalır.
Asıl önemli olan net getiri
Gerçekçi bir tablo için yıllık giderlerin kira gelirinden düşülmesi gerekir:
Net kira getirisi (%) = [(Yıllık kira geliri − Yıllık giderler) ÷ Toplam maliyet] × 100
Ev sahibinin üstlendiği başlıca giderler şunlardır:
- Emlak vergisi,
- Zorunlu deprem sigortası ve isteğe bağlı konut sigortası,
- Kombi, tesisat ve beyaz eşya gibi kalemlerde bakım ve onarım,
- Kiracı değişimlerinde boş kalınan aylar ve bu sürede ödenen aidat ile faturalar,
- Yeni kiracı bulmak için ödenebilecek hizmet bedelleri,
- Kira gelirine ilişkin vergi yükü.
Konut kira gelirlerinin vergilendirilmesinde istisna tutarı ve beyan koşulları her yıl güncellenebildiği için, hesaplamaya Gelir İdaresi Başkanlığı’nın o yıla ait rehberine göre gerçekçi bir vergi tahmini eklemek gerekir.
Varsayımsal bir örnek
Aşağıdaki rakamlar tamamen varsayımsaldır; herhangi bir bölgenin piyasa verisini yansıtmaz, yalnızca hesaplama yöntemini göstermek için kullanılmıştır.
- Toplam maliyet (satış bedeli ve tüm alım masrafları): 5.250.000 TL
- Aylık kira: 20.000 TL, yıllık kira: 240.000 TL
- Brüt getiri: 240.000 ÷ 5.250.000 × 100 ≈ yüzde 4,57
- Brüt amortisman: 5.250.000 ÷ 240.000 ≈ 21,9 yıl
Aynı örnekte yılda bir ay boş kalma (20.000 TL) ve vergi, sigorta, bakım gibi giderler için 30.000 TL varsayıldığında net yıllık gelir 190.000 TL olur. Bu durumda net getiri yaklaşık yüzde 3,62’ye düşer, amortisman süresi ise yaklaşık 27,6 yıla uzar. Görüldüğü gibi giderler hesaba katıldığında geri dönüş süresi birkaç yıl birden uzayabilir.
Hesabın göstermediği şeyler
Klasik amortisman formülü, kiranın yıllar boyunca sabit kalacağını varsayar. Oysa kira bedelleri yenilenen dönemlerde kanuni sınırlar içinde artırılabilir; konutun değeri de zamanla değişebilir. Bu yüzden formül, yatırımın toplam kazancını değil, yalnızca kira akışının bugünkü maliyete oranını gösterir. Değer artışı beklentisi ayrı bir analiz konusudur ve garanti değildir. Ayrıca kira getirisini mevduat gibi alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırırken aynı dönem, aynı vergi ve risk koşulları üzerinden kıyas yapmak gerekir.
Rakamı değiştiren üç faktör: Konum, kiracı profili, bina
Konum: Toplu taşımaya, üniversiteye, hastaneye ya da yoğun iş merkezlerine yakın daireler genellikle daha kısa sürede kiralanır. Boş kalma süresinin kısalması, net getiriyi doğrudan artırır.
Kiracı profili: Öğrenci, genç çalışan ya da aile gibi farklı kiracı grupları farklı daire tipleri arar. Bölgedeki talebe uymayan bir daire, kâğıt üzerinde cazip görünse de uzun süre boş kalabilir. Öğrenci bölgelerinde kiracı değişimi daha sık olabileceği için boş kalma ve yıpranma payını daha yüksek tutmak gerekir.
Bina ve masraflar: Yüksek aidatlı sitelerde kiracı aidatı ödese bile, ev boş kaldığında bu yük ev sahibine geçer. Eski binalarda onarım giderleri, deprem güvenliği ve sigorta koşulları da hesabı etkiler.
Kendi hesabınızı yaparken
Hesaplamayı ilandaki kiraya değil, aynı bölgede benzer dairelerin gerçekten kiralandığı bedellere dayandırın. Giderleri iyimser değil, temkinli tahmin edin ve en az bir aylık boş kalma payı ekleyin. Brüt ve net getiriyi birlikte değerlendirerek farklı daireleri aynı yöntemle karşılaştırdığınızda, “kendini kaç yılda öder” sorusuna çok daha gerçekçi bir yanıt bulursunuz.