Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS) Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, konut piyasasına ilişkin açıklanan satış rakamları ve fiyat endekslerinin sektörün tümünü doğru yansıtabilmesi için birinci el ve ikinci el verilerinin ayrı değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. GPPS, kamu kurumlarına 2027 yılından itibaren iki pazara yönelik ayrı raporlama sistemi oluşturulması çağrısında bulundu.
Konut piyasasına ilişkin açıklanan satış rakamları, fiyat endeksleri ve stok verilerinin hangi pazarın gerçeklerini yansıttığı yeniden gündeme geldi. Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS), ikinci el konut işlemleri ile yeni konut satışlarının aynı başlık altında değerlendirilmesinin sektörün üretim ekonomisine ilişkin sağlıklı analiz yapılmasını zorlaştırdığını belirtti.
GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, konut piyasasının doğru okunabilmesi için birinci el ve ikinci el pazarlarının birbirinden ayrılması gerektiğine dikkat çekti. Özdemir, özellikle konut üzerinden veri analizi yapan, endeks hazırlayan ve sektöre yönelik değerlendirmelerde bulunan kurum ve uzmanların bu ayrımı göz önünde bulundurmasını istedi.
Konut Satışında İki Farklı Pazar Yapısı Var
GPPS’ye göre ikinci el konut piyasasında gerçekleşen işlemler, daha önce satılmış konutların yeniden el değiştirmesinden oluşuyor. Bu işlemler yeni konut üretimini temsil etmediği gibi, üretim ekonomisinin stok verisi olarak da değerlendirilmemeli.
Platform, ikinci el piyasasını bireyler arasında gerçekleşen devir işlemleri ve emlak danışmanlarının aracılık ettiği hizmet faaliyetleri üzerinden tanımlarken, birinci el konut satışlarını inşaat şirketleri, proje geliştiriciler ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının üretim faaliyetlerinin bir parçası olarak değerlendiriyor.
Bu nedenle iki pazarın satış rakamlarının aynı ekonomik faaliyet gibi yorumlanmaması gerektiği vurgulanıyor.
Konut Stokunun Adresi Birinci El Pazar
Konut stokunun belirlenmesinde de birinci el konutların esas alınması gerektiğini savunan GPPS, daha önce satılmış bir konutun yeniden satışa çıkmasının yeni konut stoku oluşturmadığına işaret ediyor.
Platforma göre konut stoku; inşaat ve proje geliştirme şirketleri ile GYO’ların ürettiği, satışa sunduğu ancak henüz alıcı bulamamış konutlardan oluşuyor.
Bu çerçevede birinci el ve ikinci el konut verilerinin birleştirilerek toplam konut stoku açıklanmasının, üretim tarafındaki gerçek tablonun anlaşılmasını güçleştirdiği ifade ediliyor.
Konut Fiyat Endekslerinde Geçmiş Dönem Etkisi
GPPS’nin dikkat çektiği bir diğer konu ise açıklanan konut fiyatlarının güncel üretim ekonomisini ne ölçüde temsil ettiği.
Kredi başvuruları, değerleme raporları ve emlak portallarından elde edilen verilerin ağırlıklı olarak ikinci el piyasasına ilişkin fiyat hareketlerini yansıttığını belirten platform, bu rakamların yeni konut üretim maliyetleri ve birinci el satış koşullarıyla doğrudan örtüşmediğini savunuyor.
Özdemir, özellikle büyük ölçekli projelerde satışların uzun zamana yayılabildiğini, resmi kayıtlara yansıyan birinci el satış fiyatlarının 12 ila 36 ay öncesinin koşullarını taşıyabildiğini belirtiyor.
Bu durumun enflasyonist dönemlerde daha belirgin hale geldiğine dikkat çekilirken, geçmiş maliyetlerle satışa sunulan konutların bugünün maliyetleriyle yeniden üretilmesinin aynı ekonomik koşullarda mümkün olmadığı ifade ediliyor.
2027 Yılı İçin Ayrı Raporlama Önerisi
GPPS, konut piyasasına ilişkin verilerin daha sağlıklı değerlendirilebilmesi amacıyla kamu kurumlarına yeni bir raporlama modeli öneriyor.
Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Hazine ve Maliye Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ilgili birimlerine çağrıda bulunuluyor.
Platform, 2027 yılından itibaren birinci el ve ikinci el konut piyasalarına ilişkin istatistiklerin, raporların ve bültenlerin birbirinden bağımsız veri setleri halinde yayımlanmasını istiyor.
GPPS’ye göre bu ayrım; konut üretiminin, mevcut stokun, satış performansının ve fiyat hareketlerinin daha doğru analiz edilmesine katkı sağlayacak. Böylece yatırımcılar, proje geliştiriciler, finans kuruluşları ve sektörün diğer paydaşları kararlarını daha sağlıklı veriler üzerinden alabilecek.