İspanya ‘golden visayı’ kapattı Türkler rotayı komşuya kırdı

Son yıllarda dövizle ki­ra getirisi, vizesiz ser­best dolaşım ve bazı ül­kelerin finansman kolaylığıy­la, Türk yatırımcıların yurt dışından konut alımı hızlan­dı. Merkez Bankası verilerine göre, bu yılın ilk dokuz ayında Türklerin yurt dışından gay­rimenkul alımları 2 milyar do­lara dayanırken, son bir yılda­ki alımlar 2,6 milyar doları aş­tı.

Özellikle beyaz yakalıların talebi son dönemde artarken, bazı Avrupa ülkelerinin yatı­rım yoluyla oturum program­larında değişikliğe gitmeye başladı. Portekiz’in ardından İspanya’nın da yatırım yoluyla oturum hakkı sağlayan golden visa programını sonlandırma­sı Türk alıcıların, Avrupa’da ülke tercihlerini etkilemeye başladı.

“Portekiz’de oturum kartı sadece 1,5 yıla kadar uzuyor”

Türklerin yurt dışı yatı­rım tercihlerini konuştuğu­muz Astons Türkiye Direk­törü Yağız Yiğit, ülkelerin yeni programları, yatırım tutarları ve yatırım rotasını şöyle anlattı: “Portekiz’de 250 bin eurodan yatırım yap­mak mümkün olsa da bu bir bağış niteliğinde. Fon yatı­rımları ise 500 bin eurodan başlıyor ve işlem süresi çoğu zaman bir yılı aşıyor. Porte­kiz’deki en büyük sorun, otu­rum kartı sürecinin 1,5 yıla kadar uzayabilmesi. İspan­ya’nın ise bu yıl Golden Visa programını sonlandırmasıyla birlikte, Yunanistan, AB için­de gayrimenkul yoluyla otu­rum elde etmek isteyen yatı­rımcılar için en pratik ve gü­venilir seçenek haline geldi. Coğrafi yakınlık, AB üyeliği ve 29 Schengen ülkesine vi­zesiz erişim imkânı da bu ter­cihi pekiştiriyor.

Yunanistan, AB içinde en erişilebilir Gol­den Visa programını sunu­yor. Yatırım eşiği ise yalnız­ca 250 bin euro ve doğrudan gayrimenkul alımına olanak tanıyor. Oturum izni mülkü koruduğunuz sürece her 5 yıl­da bir sınırsız kez yenileniyor. Bu, karmaşık fon yatırımları­na göre yatırımcı için çok da­ha şeffaf ve somut bir güvence sunuyor. Ayrıca Yunanistan, oturum kartını ortalama 6–8 ay gibi kısa bir sürede teslim edebiliyor. Yunanistan, doğ­rudan gayrimenkul mülkiye­ti sağladığı için diğer ülkeler­deki karmaşık fon yapılarının aksine, yatırımcıya tam kont­rol ve şeffaflık sunuyor.”

Av­rupa ülkelerinin, yatırım yo­luyla oturum ve vatandaşlık programlarının ekonomik et­kilerini artırmak için yeniden yapılandırdığına işaret eden Yiğit, “Bazı ülkeler gayrimen­kul yatırımıyla oturum alma koşullarını tamamen kaldı­rırken, bazıları da fon temelli modellere yöneliyor. Bu eği­lim, genel AB politikalarının da bir yansıması” dedi. Söz konusu düzenlemeleri yakın­dan takip ettiklerini söyleyen Yağız Yiğit, “Gayrimenkul se­çeneğinin kaldırıldığı pazar­larda yatırımcıları alterna­tif, yasalara tam uyumlu se­çeneklere yönlendiriyoruz; örneğin özel sermaye (priva­te equity) veya gayrimenkul fonları gibi” ifadelerini kul­landı.

“Başvurularda sıçrama var, itici güç orta üst gelir”

Türkiye’den yurt dışında yatırım yoluyla oturum prog­ramlarında talep konusuna da değinen Yağız Yiğit, “Baş­vurularda bir sıçrama oldu­ğunu söyleyebiliriz, yüksek bir ivme yaşıyoruz. Bu artı­şın itici gücü varlıklarını çe­şitlendirmek isteyen orta-üst

gelir grubundaki kişiler. Özel­likle vizesiz seyahat özgürlü­ğü, çocuklarının eğitimi, sağ­lık sistemine erişim bu seg­mentteki yatırımcıların ana motivasyonu haline geldi. Av­rupa’da oturum programları, hem yasal güvence hem de ço­cukların eğitimi ve aile refa­hı açısından güçlü bir alter­natif oluşturuyor. Bu nedenle yatırım yoluyla oturum, artık bir lüks değil; stratejik bir ai­le planlaması aracı haline gel­di” değerlendirmesinde bu­lundu.

Yatırım yoluyla oturum pa­zarındaki en büyük risklere ve pasaport iptallerine de de­ğinen Yağız Yiğit, şu değerlen­dirmelerde bulundu: “Sertifi­kalı danışmanlık, yatırım yo­luyla oturum programlarında bir tercih değil, zorunluluk­tur. Piyasada mevcut durum­da ‘cashback (nakit para iade­si)’ veya ‘kira gelirinin toplu peşin ödenmesi’ gibi yasa dı­şı vaatlerle yatırımcıları yön­lendiren çok sayıda aracı bu­lunuyor. Biz, yatırımcılarımı­zın Golden Visa süreçlerini Yunanistan yasalarına uyum­lu şekilde takip ediyoruz ve hukukçularımız her projenin tapu, lisans ve oturum uygun­luk süreçlerini yatırımcıla­rımız adına denetliyor. Geç­tiğimiz dönemde Türkiye’de de 451 yatırımcının pasapor­tunun iptal edilmesi, her ül­ke için yasal uyumun ne kadar hayati olduğunu gösteriyor.

“Paris’te metrekare fiyatı 14.900 eurodan başlıyor”

Avrupa ülkelerindeki metrekare fiyatlarına da değinen Yağız Yiğit, söz konusu fiyatları şöyle özetledi: “Atina’da taşınmaya hazır projeler, yaklaşık metrekare başına 4 bin 500 eurodan başlıyor. Atina, fiyat-yaşam kalitesi dengesiyle hâlâ Avrupa’nın en cazip gayrimenkul piyasalarından. Paris’te ortalama metrekare fiyatı 14 bin 900 euro, Amsterdam’da 8 bin 385 euro, Lizbon’da 5 bin euro, Münih’te ise 10 bin 900 euro seviyesindeyken; Atina’da bu rakam 4 bin 500 –7 bin euro aralığında. Buna rağmen şehir, ulaşım, sağlık, eğitim ve güvenlik altyapısı açısından Avrupa ortalamasını yakalamış durumda. Atina, 300’ün üzerinde uluslararası okul, üniversite ağı, modern metro hattı ve gelişmiş sağlık hizmetlerine sahip.”

“Şişirilmiş ‘kira garantisine’ dikkat”

Yunanistan’daki gayrimenkul yatırımında, özellikle “Kira Garantisi” ve “Yatırım Getirisi (ROI)” vaatlerinin, yatırımcıların en çok sorguladığı konular arasında yer aldığının hatırlatılarak, “Yatırımcılar gerçekçi olmayan beklentilere karşı nasıl korunmalı” sorusuna Yiğit, şöyle yanıt verdi: “Bu konu yatırımcılar açısından gerçekten kritik. Sektörde zaman zaman gerçekçi olmayan ‘kira garantisi’ ya da şişirilmiş ‘yatırım getirisi’ vaatleriyle karşılaşabiliyoruz. Biz, yatırımcılarımızı bu tür risklere karşı daima bilgilendiriyoruz. Portföyümüzdeki projelerde ortalama brüt kira getirisi yüzde 4 ila yüzde 6 arasında değişiyor. Amacımız, gerçek kiralama verileri ve turizm potansiyeliyle desteklenen, uzun vadede değer kazanan projelerle güvenli bir büyüme zemini sunmak.”