Gayrimenkul değer tespiti yapılabilmesi için öncelikle “Ekspertiz “raporunun çıkarılması gerekir. Markalı gayrimenkul pazarlama şirketleri bu konularda uzman kadrolarıyla bölgedeki gayrimenkulün değerini tespit etmede oldukça başarılılar. Bu konuda kendini geliştirip uzmanlaştıran kişilere “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” deniliyor.
Turk Emlak Haber Ajansı’nın Turyap profesyonellerinden edindiği bilgiye göre, ekspertiz şöyle tanımlanıyor. “Gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevi, serbest ve rekabetçi bir piyasada, alıcı ve satıcıların bilgili ve rasyonel davrandıkları varsayımı altında gayrimenkullerin adil satış değerini tespit etmektir.”
Ekspertiz değeri hesaplamak için çalışılan teknikler:
- Emsal değerlemesi
- Maliyet değerlemesi
- Gelirlerin kapitalizasyonu
Emsal Değerlemesi
Emsal değerlemesi tekniğine “Satışların Karşılaştırılması Metodu” olarak da açıklanabiliyor. Emsal değerlemesi tekniği; bir alıcının bir gayrimenkulü satın almak için ödeyebileceği bedelin, piyasadaki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin maliyetinden daha fazla olmayacağı varsayımına dayanır.
Bir şekilde bir gayrimenkulün değerini tespit etmek için piyasada satışa sunulmuş olan karşılaştırılabilir gayrimenkullerin satışları incelenir. Yani piyasada gerçekleşen benzer gayrimenkullerin satışları bir gösterge oluşturacaktır. Ancak bu yöntemin sağlıklı sonuç verebilmesi için gösterge niteliğindeki gayrimenkulün özellikleriyle uyumlu olması gerekir, bu özellikler uyumlu değilse değerler arasında karşılaştırma yapmak anlamlı olmayacaktır.
Emsal değerleme yönteminin adımları aşağıdadır:
- Verilerin araştırılması
- Verilerin doğrulanması
- İlgili karşılaştırma birimlerinin seçilmesi
- Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
- Değer göstergelerinin tek bir değer üzerinde uzlaştırılması
Satışların karşılaştırılması yönteminde kullanılabilecek taşınmaz fiyatlarının uluslararası uygulamalara göre ortalama değerden en fazla yüzde 15 sapması gerekir.
Maliyet Değerlemesi
Maliyet değerlemesi tekniği, bilgi sahibi alıcıların bir gayrimenkule, benzer özelliklere sahip bir gayrimenkulü yeniden inşa etmenin maliyet bedelinden daha fazla ödeme yapmayacakları varsayımına dayanır. Bu şekilde gayrimenkulün değeri, gayrimenkulün inşa edilebileceği bir arsanın satın alınmasının ve üzerine yapının inşa edilmesinin maliyetlerinin toplamı olarak tanımlanır. Maliyet değerlemesi tekniği genellikle emsal değeri tespit edilemeyen veya özel nitelikteki yapılar için kullanılır. Hesaplama sırasında inşaat maliyetinden yapının eskime payı, yani amortismanı düşülür.
Gelirlerin Kapitalizasyonu
Gelir getiren gayrimenkullerin ekonomik ömürleri boyunca işletilmelerinden kaynaklanan düzenli bir gelir akımına sahip olmaları beklenir. Gayrimenkulün ömrü boyunca kira geliri elde edildiği gibi vergiler, finansman gelirleri ve yenileme giderleri gibi nakit çıkışı yaratacak giderlerin de oluşması söz konusudur. Gayrimenkul yatırımından sağlanan net gelire “net işletme geliri” adı verilir. Net işletme geliri, gayrimenkulün brüt gelirlerinden faaliyet giderleri ve kredi ödemeleri düşülerek bulunur. Net işletme geliri, yatırımın getirisini, “Kapitalizasyon oranı” ise getiri oranını gösterir. Gayrimenkulün değeri gelirlerini bugünkü değeri hesaplanarak hesaplanır.
