Türkiye’de gayrimenkul, sadece bir barınma ihtiyacı olmanın ötesinde nesiller boyu aktarılan en temel güvenli liman ve birikim aracı olarak görülüyor. Ancak bu “milli yatırım” alanı, genellikle somut finansal verilerden ziyade kulaktan dolma bilgiler ve duygusal kararlarla yönetiliyor. Ekonomik dalgalanmaların arttığı günümüzde, gayrimenkulün gerçekten bir yatırım olup olmadığını belirleyen ise artık sadece konumu değil, yatırımcısının finansal okuryazarlık düzeyi oluyor. Bir yatırımcının, piyasanın durgunlaştığı veya henüz hareketlenmeye başladığı dönemleri kollaması gerektiğini belirten Gayrimenkul Uzmanı ve Yazar Kürşat Tuncel, “Gayrimenkul Meraklıları İçin Finansal Okuryazarlık” kitabı ile bu geleneksel alışkanlığı profesyonel bir finansal disipline dönüştürüyor.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2025 verileri, Türkiye’de gayrimenkulün artık sadece bir “alım-satım” değil, devasa bir ekonomi olduğunu kanıtlıyor. Konut, arsa, tarla ve ticari taşınmazları kapsayan toplam gayrimenkul satışları bir önceki yıla göre %8,7 artış göstererek 3 milyon 332 bin 994 adede ulaştı. Bu veriler içinde en dikkat çekici detay ise, konut satışlarının toplam gayrimenkul işlemleri içindeki payının tarihte ilk kez yüzde 50 barajını aşması oldu. Milyarlarca liralık nakit akışının döndüğü bu dev pazarda, her iki işlemden birinin konut olması, gayrimenkulün hala Türkiye’deki en güçlü “güvenli liman” olduğunu kanıtlıyor.
Bu devasa işlem hacmi, çok kritik bir soruyu da beraberinde getiriyor: Milyarlarca liralık bu piyasa ne kadar bilinçli yönetiliyor? Yatırımcıların büyük bir çoğunluğu hala somut finansal verilerden ziyade kulaktan dolma bilgiler ve duygusal kararlarla hareket ediyor. Ekonomik dalgalanmaların ve alternatif yatırım araçlarının çeşitlendiği günümüzde, gayrimenkulün gerçekten bir yatırım olup olmadığını belirleyen temel faktör artık sadece mülkün konumu değil, yatırımcısının “finansal okuryazarlık” düzeyi oluyor
Bu kapsamda Gayrimenkul uzmanı ve yazar Kürşat Tuncel, Ceres Yayınları etiketli “Gayrimenkul Meraklıları İçin Finansal Okuryazarlık” kitabı ile gayrimenkulü sadece bir “başını sokacak ev” olmaktan çıkarıp, doğru adımlarla geleceği garanti altına alan akıllı bir yatırım aracına dönüştürmenin yollarını anlatıyor.
Gayrimenkulde Konum Değil Finansal Okuryazarlık Kazandırıyor
Kitapta, bir mülkü alırken sadece fiyatına değil, kiralandığında kendini kaç yılda amorti ettiğine ve parayı bankaya koysanız ne kazanacağınıza mutlaka bakmanız gerektiğinin altını çizen Tuncel, “Eğer gayrimenkulün yıllık net kira geliri ve piyasa değer artışı toplamı, alternatif yatırım araçlarının getirisinden düşük kalıyorsa, o gayrimenkul sahibini reel olarak zarara uğratan bir ‘finansal yük’ haline gelmiştir. Gayrimenkul birim fiyatını hesaplarken yapılan en büyük hata, balkonlardan asansör boşluklarına kadar her şeyin dahil olduğu ‘brüt’ alan üzerinden işlem yapmaktır. Yatırımcı için asıl maliyet; duvarların iç kısmında kalan, yani ‘süpürülebilir alan’ olan net metrekaredir. Eğer 150 m² brüt olarak sunulan bir konutun net alanı 100 m² ise, yatırımcı her bir metrekare için aslında %50 daha fazla ödeme yapmış demektir. Satın alırken kazanmanın yolu ‘boşluğa’ değil, ‘kullanılabilir alana’ para ödemekten geçer” dedi.
Yüzde 25’i Aşan Manzara Bedeli Yatırım Değil
Kitapta, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının genellikle keyfi şerefiye bedelleriyle, yani ‘manzarası var’, ‘katı güzel’, ‘önü açık’ gibi kriterlerle şişirildiğine dikkat çeken Tuncel, sözlerini şöyle sürdürdü: “Oysa bu durumun rasyonel bir sınırı vardır. Bir mülkün eşsiz manzarası baz fiyatı en fazla yüzde 25, güney cepheli olması yüzde 5, her bir kat yükselişi ise ortalama yüzde 2 oranında artırmalıdır. Bu oranların üzerindeki her kuruş, bir yatırım değil, kişisel bir lüks harcamadır. Yatırımcı, ödediği farkın ‘duygusal maliyet’ mi yoksa ‘finansal getiri’ mi olduğunu bu yüzdelerle test etmelidir.
Bir evin kirası dışarıdan bakıldığında çok yüksek görünebilir ancak aidat yükü, her yıl ödenen emlak vergileri, beklenmedik zorunlu tadilat masrafları ve kiracı değişim süreçlerindeki boş kalan aylar üst üste eklendiğinde o yüksek kazanç bir anda eriyip gidebiliyor. Eğer mülkünüzün yıllık masrafları, sağladığı getiriyi içten içe kemiriyor ve sizi rasyonel bir kârdan uzaklaştırıyorsa, o taşınmaz artık size kazandırmıyor, aksine sizin sermayenizden besleniyor demektir. Gerçek finansal okuryazarlık, brüt rakamların parıltısına kapılmadan tüm bu harcamalar çıktıktan sonra elde kalan net parayı hesaplayabilmektir.”
