Manzarayı kapatan inşaatlar azalacak

Çevre, Şehircilik ve İk­lim Değişikliği Ba­kanlığı’nın, ‘İmar Pla­nı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönet­meliği’ yayımlandı. Buna gö­re, uygulama imar planı de­ğişikliğiyle taşınmazlarda oluşan değer artışının yüzde 90’ının kamuya ‘değer artış payı’ olarak kazandırılması ve plansız büyümenin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Res­mi Gazete’de 22 Kasım’da yayımlanan yeni yönetmeli­ği DÜNYA’ya değerlendiren Denge Değerleme, Genel Mü­dür Yardımcısı Ahmet Ars­lan, yönetmelikle, imar plan­larında yalnızca belirli par­seller lehine rant oluşturacak kısmi değişiklikler yapılma­sının ve bu yolla plan bütün­lüğünün bozulmasının önüne geçilmek istendiğini söyledi.

Plan bütünlüğünün bozulması alt yapıyı da etkiliyor

Plan değişikliğinin şehirci­lik ilkeleri ve kamu yararı ge­reği kaçınılmaz olduğu du­rumlarda ise ortaya çıkacak rantın öncelikle kamuya ve dolayısıyla topluma geri dön­mesinin hedeflendiğine işaret eden Ahmet Arslan, sözlerini şöyle sürdürdü: “Plan bütün­lüğünün bozulması, yalnızca yapı yoğunluğunu değil; yol­lar, parklar, otopark alanları, sosyal donatılar, elektrik, su, doğalgaz, yağmur suyu hatla­rı gibi tüm altyapı yatırımla­rını doğrudan etkileyen kri­tik bir sorundur.

Yoğunluğun plansız biçimde arttığı alan­larda mevcut altyapı yeter­siz hale geliyor, yeni hatların döşenmesi, kapasite artışla­rı ve güçlendirme çalışma­ları gündeme gelmektedir. Bu altyapı maliyetleri ise ka­mu bütçesinden, dolayısıyla da vatandaşlarımızın ödedi­ği vergilerden karşılanmakta­dır. Bu nedenle kanun koyucu, plan değişiklikleri ile oluşan değer artışının önemli bir kıs­mının, bu yatırımları yapacak olan ilgili kamu kurumlarına ‘değer artış payı’ olarak yön­lendirilmesini ve böylece ka­mu yararının güçlendirilmesi öngörülüyor.”

Bölge ölçeğini zorlayan yapılaşmalar azalır

Yeni düzenlemenin etki­lerinin, yaşadığımız çevrede ve günlük hayatta da görüle­bileceğine işaret eden Ahmet Arslan, bu etkileri şöyle anlat­tı: “Plan bütünlüğünü bozan ‘tek tük devasa yapılar’ azala­cak. Mevcut doku ile uyumlu olmayan, bulunduğu bölgenin ölçeğini zorlayan yapılaşma örneklerine çok daha seyrek rastlanacaktır. Bir sabah ansı­zın karşımıza çıkan inşaat is­keleleri azalacak. Deniz, park gören veya nitelikli manzara­ya sahip konutlarımızda, bir sabah uyandığımızda manza­ramızı tamamen kapatan bir inşaatla karşılaşma ihtimali­miz önemli ölçüde düşecektir. Bu durum hem yaşam kalite­sini hem de uzun vadeli değer beklentisini daha öngörülebi­lir hale getirecektir.”

Gayrimenkul değerinde aşırı dalgalanmalar önlenir

Plan bütünlüğündeki bo­zulmaların azalmasının, so­kak ve mahalle ölçeğinde daha tutarlı bir yapılaşma düzeni ortaya çıkaracağı değerlen­dirmesinde bulunan Ahmet Arslan, “Bu da mahalle duy­gusunu güçlendirecek, aidi­yet hissini artıracaktır. Gay­rimenkul değerleri aşırı dal­galanmak yerine daha sağlıklı bir zeminde oluşacak. Ani ve öngörülmeyen plan değişik­liklerinin azalması ile birlik­te, yaşadığımız bölgelerdeki gayrimenkul değerlerinin, pi­yasa dinamikleri ve şehircilik ilkeleriyle daha uyumlu, kabul edilebilir ve yaşanabilir dü­zeylerde seyrettiği gözlemle­necektir. Yönetmelik, hem ka­mu yararının korunması hem de şehirlerimizin daha den­geli, adil ve öngörülebilir bir imar düzenine kavuşması açı­sından önemli bir adım olarak değerlendirilmektedir” diye konuştu.

Emlak vergisiyle karıştırılmamalı

Emlak vergisine konu değer artışı ile plan değişikliğinden kaynaklanan değer artışının birbirine karıştırılmamasının büyük önem taşıdığına vurgu yapan Arslan, sözlerine şöyle devam etti: “Emlak vergisindeki artış; taşınmazın piyasa koşullarında doğal olarak değer kazanmasının, belirli oranlar üzerinden vergiye yansıtılması sonucu ortaya çıkıyor. Konut türü taşınmazlarda emlak vergisi, büyükşehir belediyesi sınırları içinde beyan edilen değerin binde 2’si, diğer bölgelerde ise binde 1’i oranında hesaplanıyor. Oysa değer artış payı; plan değişikliği ile imar haklarında sağlanan ilave avantajın yarattığı ekstra değer artışına ilişkin olup, mahiyeti ve hesaplama yöntemi emlak vergisinden tamamen farklıdır.”

Tek taraflı mali yük doğmaz

Önemli bir diğer hususun da imar planı değişikliklerinin maliklerin tamamının talebiyle gerçekleştiğine işaret eden Ahmet Arslan, “Dolayısıyla taşınmaz maliklerinin bilgisi dışında, tek taraflı ve sürpriz bir mali yükümlülük doğması söz konusu değildir. Tüm bu gelişen süreçlerin kat maliklerinin başvurusu ve bilgisi dahilinde ilerlemektedir” açıklamasında bulundu.