Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Süreç Nasıl İşler?

İster yatırımlık, ister kendiniz oturmak için olsun, diyelim ki alacağınız evi hepsiemlak üzerinden buldunuz. Evi gördünüz, beğendiniz, satıcıyla fiyatta da anlaştınız ve tapu işlemlerini de tamamladınız. Tebrikler, hayalinizdeki ev artık sizin! Peki ya satın alınan evde hali hazırda bir kiracı varsa, ne gibi haklarınız var, gelin beraber inceleyelim…

Satın alınan evdeki kiracının tahliyesi için nasıl bir süreç izlenmelidir?

Satın alınan evde kiracı varsa, yeni ev sahibinin hakları 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir. Buna göre, yeni ev sahibi olarak

1. Evi satın aldığınız an itibariyle, eski ev sahibi ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin tarafı olmuş olursunuz.
2. Tapuda kira şerhi varsa, kanun gereği zaten kira sözleşmesini süresi dolana dek devam ettirmek ile yükümlüsünüz.
3. Tapuda şerh yoksa ve evi tahliye etmek istiyorsanız, kiracıya tapu devrinden sonra en geç 1 ay içinde bir ihtarname göndermeniz gereklidir. Tapu devrinden sonra 1 ay içinde bu ihtarnameyi göndermezseniz, varolan kira sözleşmesini kabul etmiş sayılırsınız.
4. İhtarname gönderildiyse eğer kiracı, kira sözleşmesi bitiminde veya sözleşmenin bitimi 6 aydan uzunsa 6 ay sonunda evi tahliye etmek zorundadır. Tahliye gerçekleşmemesi durumunda kiracıya tahliye davası açılabilir. Basitçe örneklendirmek gerekirse, diyelim ki evinizin tapusunu 15 Ocak’ta aldınız. Tahliye ön koşulu olarak 15 Şubat’a dek ihtarname göndermeniz gerekir. Mevcut kira sözleşmesi 15 Ekim’de sonra eriyorsa, 15 Temmuz’a dek kiracı tahliyeyi gerçekleştirmediyse tahliye davası yoluna gidebilirsiniz. Bir diğer örnekte mevcut kira sözleşmesi 15 Mart’ta bitiyorsa, 15 Nisan itibariyle 6 ay geçmesini beklemeden tahliye davası yoluna gidebilirsiniz.

Satın alınan evdeki kiracının tahliyesi, hangi koşullara bağlıdır?

Yeni satın aldığınız evinizde ilk 1 ay içinde tahliye ihtarnamesi göndermiş olmanız, kiracının tahliyesinin gerçekleşeceğini garanti etmez. Gelin diğer koşullara birlikte bakalım:

1. Burada en sıklıkla atlanan husus, ihtarnamede, sizin ev ile ilgili gereksiniminizi belirtme zorunluluğunuzdur. Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere mülkü edinen kişi olarak mülkü kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için kullanmanız gerektiğini açıkça göstermeniz gerekiyor. Bu nedenle ihtarnamenin avukat tavsiyesi ile hazırlanması ve haklı bir gereksinime dayanması yararınıza olacaktır. İhtarnameyi noter vasıtasıyla gönderebilirsiniz.
2. Atlanan hususlardan bir diğeri ise tekrar kiraya verme kısıtlamalarıdır. Diyelim ki aldığınız evde oturma gereksiniminizi ihtarnamede açıkça ortaya koydunuz. İhtarnameniz kabul gördü ve kiracı evinizi tahliye etti. Bu durumda 3 yıl süreyle evinizi bir başkasına kiralayamazsınız. Bu hükme uymadığınız takdirde eski kiracınıza, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemekle yükümlü olursunuz.
3. Diyelim ki ihtarnameyi haklı bir ihtiyaca dayanarak kiracı ile paylaştınız. Fakat kiracınız kira sözleşmesinin şartlarını yerine getirmiyor (örn. kira bedelinin belirli bir süre boyunca ödenmemesi vb.). Bu durumda ihtarname sonrası 6 ayın geçmesini veya kira sözleşmesinin sona ermesini beklemeden tahliye davası açma yoluna gidebilirsiniz.

Satın almadan önce neleri gözetmek gerekir?

Gördüğünüz gibi tapu devri sonrası kiracı tahliye süreci karmaşık olabiliyor. Dolayısı ile daha ev satın alma sürecinde almayı düşündüğünüz evin kiralanma durumunu incelemekte fayda var. Buna göre:

1. Yatırımlık ev arıyorsanız, aradığınız evde hali hazırda kiracı olmasını tercih edebilirsiniz. Mülk sahibinden kiracı hakkında ödeme durumu vb. konularda fikir almak yararlı olacaktır.
2. Diyelim mülkü kendiniz veya bir yakınınız için alacaksanız. Almayı düşündüğünüz evde kiracı varsa, en iyi seçenek satın almadan önce kiracı ile anlaşma yoluna gitmektir. Bu anlaşmayı mümkün olduğunda yazılı ve şahitler huzurunda yapmak yararınıza olacaktır.
3. Satın almayı düşündüğünüz evde kiracı varsa fakat ortada bir kira sözleşmesi yoksa, tapu değişikliği sonrası sizi sıkıntılı bir dönem bekleyebilir. Dolayısıyla satın alma sürecinde evde kiracı varsa mutlaka kira sözleşmesi olup olmadığını ve varsa şartlarını kontrol etmeniz tavsiye edilmektedir.