500 bin konutluk dev sosyal konut projesinde, borcun erken kapatılmasına olanak tanınmasının rant kapısı açacağı uyarısı geldi. Sektör, borcunu erken kapatanın üçüncü kişilere satış hakkı kazanacağını ve bu durumun ranta neden olacağını, bu nedenle ikinci el satışa 3-5 yıllık satış yasağı getirilmesini önerdi.
Emlak sektöründen, Türkiye tarihinin en büyük ‘sosyal konut’ projesinin yeni bir rant alanı yaratacağı uyarısı geldi. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından geçen eylül ayında açıklanan projede, borcunu erken kapatana devir imkanı sunulması tartışma yarattı. İlgili düzenlemenin konutu ucuza alıp, daha sonra başkalarına pahalıya satmasına olanak tanıdığını belirten sektör temsilcileri, bu durumun rant yaratmaması için satın alınan konutun bedeli erkenden bütünüyle ödense bile belirli bir süre için satış yasağı getirilmesini istedi.
“Türkiye tarihinin en büyük sosyal konut projesi” olarak açıklanan projede başvurular 7,5 milyonu geçti. Sosyal konutların ilk bölümünün temelinin 25 Ekim’de atılması bekleniyor. Projenin temelinin atılmasını izleyen ilk 2 yılda 250 bin, 5 yılda 500 bin aileye evlerinin teslim edileceği belirtiliyor.
Borcunu erken kapatan, satabiliyor
Sosyal konutta borcunu kapatan kişinin evini hemen satma imkanı olduğunu belirten İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan, “Çünkü konut bittiğinde 900 bin lira değil de 2 milyon lira piyasa bedeline kavuşursa, dolayısıyla bizim cebimizden sübvanse edileceği için ranta dönüşecek. Oysa bunun satılmaması, haciz edilmemesi ve ipotek edilmemesi gerekir. Sadece sahibi vefat ettiğinde miras hakkı mevzuata girmeli” diye konuştu. “Diğer türlü satış, hakkını rant amaçlı birilerinin alması anlamına geliyor” diyen Özcan, “Hakkımızı neden rant amaçlı birileri alsın ki” şeklinde konuştu. Özcan, kişinin taksitlerini ödeyemez durumu gelmesi halinde, ödediği kısmın hakkı korunarak yeniden kura ile daha önce talep eden kişilerden birine devredilmesi gerektiğini kaydetti. Özcan, bu durumdan dolayı ilgili kriterlere uymayan kişilere devir hakkı tanınmaması, ancak kiraya verme hakkı tanınmasını istedi.
5 yıldan önce satılmamalı
Sosyal konut projesinde borcunu kapatanın devir hakkına değinen İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Kurucu ve Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman da, “Gelir düzeyi olarak İstanbul’da 18 bin, İstanbul dışı ise 16 bin TL baz alındı. Ancak hesaplanırken neye bakılacak? İki öğretmen bu sistemin dışına çıkarken, asgari ücretli kadar vergi ödediğini iddia eden bir kuyumcu, bir taksi plakası sahibi sisteme dahil olacak. Bu, aksayan bir taraf. Dolayısıyla aslında ister istemez gelirleri diğerlerine göre çok daha yukarda olan birileri kayıt içinde maaş alanlara göre çok daha avantajlı olacak” dedi. Ayrıca bazılarının eş-dost, akraba adına başvuru yaptırdığını da belirten Büyükduman, “Konut çıkınca ben senin adına taksitleri ödeyeceğim. Sonra da borcu kapatıp başkasına satacak. Çünkü konut çıktıktan sonra onun piyasası oluşacak. Gayrimenkul borcu 500 bin lira, piyasası 1,5 milyon lira olacak. O zaman 500 bin borcunu kapatıp sonrada 1,5 milyondan satacak. Burada doğru olan, eğer kişi 5 yıl içinde satmak isterse kişi yine benzer sosyal kategoriye giren birine devretme zorunluluğu getirilmeli. Böylece ihtiyaç duyan kitleler yine konut sahibi olmaya devam edecek ve işin içinden rant olayı da çıkartılmış olacak” yorumunu yaptı.
Sosyal konutların özellikle dar gelirli vatandaşların mülkiyet ve barınma haklarını koruma saikiyle inşa edilen yapılar olduğunu belirten Mono Hukuk Kurucusu Avukat Hanife Emine Kara, “Dolayısıyla sosyal konutlar ticari bir kazanç kapısı, kar elde etme yöntemi veya rant aracı olmamalı. Sosyal konutların peşin ödeme ile satın alınıp akabinde daha yüksek meblağlara üçüncü kişilere satışına imkan verebilecek bir uygulama, amaca hizmet etmeyecek. Bunun önünde geçilebilmesi adına sosyal konutların belirli süre için satışının kısıtlaması gerektiği kanaatindeyim. Örneğin sosyal konutların üçüncü kişilere devri için borcunun tamamen kapatılmış olması şartının yanısıra tapu devrinden itibaren 3 yıl gibi bir sürenin geçmesi şartının da aranması yerinde olabilecek” görüşlerini dile getirdi.
Proje başlamadan devir olmaz
Mono Hukuk Kurucusu Avukat Hanife Emine Kara, sosyal konutlarda devirle ilgili süreç hakkında da bilgi verdi. “Sosyal konut projelerinde hak sahibi olup sözleşme imzalayanlar, konutlarını borçlarını bitirip malik olana kadar devredemezler” diyen Kara, “Dolayısıyla bu konutların devredilebilmesi için öncelikle tüm borcun ödenmesi ve akabinde tapu devri ile malik olunması aranacak. Bu doğrultuda malik olma şartı bulunduğunu dikkate alırsak tapu devri gerçekleşmeden ve dolayısıyla proje başlamadan satış yapmak mümkün olmayacak” diye konuştu.
Peşin ödemede indirim söz konusu
Sosyal konut projelerinde peşinat oranını belirlenenden daha yüksek tutarda ödeme, taksit sayısını kısaltma veyahut borcun tamamen kapatılmasının mümkün olabildiğini kaydeden Hanife Emine Kara şunları söyledi: “Yine peşin ödemede de indirim yapılabilmesi söz konusudur. Nitekim mevcut projelerde bilindiği üzere peşin ödeme kampanyası başlatılmış olup mevcut projelerde 19 Ekim’e kadar yapılan ödemelerde yüzde 25 peşin ödeme indirimi uygulanmakta. Kaldı ki Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da taksitli satışlarda peşin ödeme hali düzenlendi. Buna göre; taksitli satışlarda tüketicinin peşin ödemede bulunması halinde satıcı veya sağlayıcının faiz veya komisyon aldığı durumlarda ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve komisyon indirimini yapmakla yükümlü olduğu hüküm altına alınmış. Bu hükmü kıyasen değerlendirdiğimizde de peşin ödemede bir indirimin olabileceğini söylememiz mümkün” dedi.
Bölge müteahhidine öncelik verilmeli
Proje kapsamında yapılacak 500 bin konutun inşaatının müteahhide etkisine de değinen Ahmet Büyükduman, “Burada devlet zaten maliyetinin yüzde 40 altına veriyor. Türkiye’de 600-700 bin konut yapılacak. Bunun önemli bir bölümü de küçük illerde yer alacak. Devlet şimdi bu gruba uygun ürün geliştiren müteahhitlere rakip olmuş olacak. Dolayısıyla müteahhit kitlesinin elinden bu işi almış olursunuz. Müteahhitlerin zarar görmemesi için bu inşaatların ihalesi bölgede iş yapan yerel müteahhitlere verilebilir. Diğer türlü Ankara’dan bir müteahhide iş verildiğinde, ilgili bölgelerdeki kişileri piyasadan çekmiş olursunuz” diye konuştu.
