Konut piyasasında 2025 yılında adeta dengeler değişti. Yüksek faiz, artan maliyetlere rağmen geçen yıl 1.6 milyon adetlik satış aşıldı. Sektör temsilcilerine göre, bu artışta vatandaşlık için konut satın alan yabancıların, üç yıllık yasal sürenin sonunda gayrimenkullerini nispeten piyasanın altında satışa çıkarması ve reel fiyat yükselişinin enflasyonun altında kalması etkili oldu.
Hatırlanacağı gibi, yabancıların Türk vatandaşı olabilmeleri için en düşük gayrimenkul satın alma bedeli 2018 yılında yapılan değişiklikle 1 milyon dolardan 250 bin dolara çekilmişti. Söz konusu tutar, 2022 yılında 400 bin dolara çıkartılmıştı. Üç yıl satılmaması da şarta bağlanmıştı. Vatandaş fırsat alımı yaparken, Türkiye’nin tüm ilçelerinde en fazla konut satışı, yabancıların da alımlarıyla öne çıktığı İstanbul Esenyurt’ta 34 bin 315 adetle gerçekleşti.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerinden yapılan belirlemelere göre, bu ilçeyi Ankara Çankaya 24 bin 531, Antalya Kepez 23 bin 929, Gaziantep Şehitkamil 21 bin 946, Keçiören 20 bin 455 adete izledi. Öte yandan Bursa Nilüfer 19 bin 669, Ankara Sincan 18 bin 794, Mamak 18 bin 760, Antalya Alanya 18 bin 616, Gaziantep Şahinbey 18 bin 577 adetle Türkiye’nin en çok konut satılan ilçelerinden.
İki yıl sonra yeniden yükselişe geçti
TÜİK verilerine göre, son 10 yıllık dönemde Esenyurt’ta konut satışları en yüksek seviyeye 40 bin 545 adetle 2015’te ulaşırken, 2023’te ise 25 bin 189’la en düşük rakamı gördü. Bu düşüşten sonra 2024’te 31 bin 263, 2025’te 34 bin 315 adet ile son iki yıldır yükselişe geçti. En çok konut satılan ilçelerden Ankara Çankaya’da 2024’te 21 bin 671, Kepez 20 bin 932, Sincan 16 bin 218 adet, Mamak 15 bin 676 konut satıldı ve bu ilçeler son bir yılda satışlarını artırdı. Satış şampiyonu bazı ilçelerde ise tablo değişti. Buna göre, 2024’te Antalya Alanya’da 18 bin 857, Gaziantep Şehitkamil’de 22 bin 552 bin adeti yakalayan satışların, 2025’te gerilediği belirlendi.
İstanbul’da tüm ilçeler arttı
İstanbul’da en yüksek satışta Esenyurt’u Pendik 12 bin 861 adet, Başakşehir 12 bin 854, Bahçelievler 12 bin 105, Beylikdüzü 11 bin 422, Kartal 10 bin 495, Kadıköy 10 bin 331 adetle izledi. Mega şehrin tüm ilçelerinde de satışların arttığı belirlendi. En yüksek artış satışlarını 2 bin 814’ten 5 bin 554’e çıkartan Güngören’de görülürken, Beykoz’da satışlarını en çok artıran ilçe oldu. İlçe, 567 adet olan satışlarını geçen yıl 1.344’e çıkardı. Sektör temsilcileri, Esenyurt’un satışlarda tüm ilçeleri geçmesinde, yabancıların piyasanın altında satış yapması, İstanbul’un gelişen bölgelerinden olması ve fiyatların merkez ilçelere göre nispeten daha düşük kalmasının etkili olduğu görüşünde.
Yabancının ilk tercihi Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir oldu
EVA Gayrimenkul Değerleme, yabancıların gayrimenkul alımlarını inceledi. Buna göre, 2024’te 1 milyon 423 bin 411 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, 2025 yılında 1 milyon 193 bin 544 metrekare oldu. İstanbul’daki yabancılar tarafından adet bazında en çok tercih edilen ilçeler sırasıyla Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Bağcılar, Küçükçekmece, Zeytinburnu, Şişli, Büyükçekmece, Avcılar ve Kağıthane ilk onda yer aldı.
“Talep, daha alt ve orta segmentteki konutlara oldu”
Anadolu yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, İstanbul Esenyurt’un gökdelenler şeklinde en hızlı büyüyen semti olduğunu söyledi. Şişik, “Esenyurt, pem iç göçün hem de yabancı nüfus yoğunluğunun merkezi konumunda. Daha alt ve orta segmente yönelik konutlar mevcut. Burada Çankaya daha istisna duruyor ama orada da ilçenin büyük olması bir etken. Yine bu ilçelerin şehirlerin “çeper” genişleme noktaları olduğunu baz alırsak, boş arazilerin varlığı veya kentsel dönüşümün hızlanması nedeniyle yeni projelerin çoğu buralarda inşa ediliyor. Kısacası arz nerede yüksekse, satış rakamları da orada daha yüksek geliyor” dedi.
“Yabancı 2,5-3 milyon liraya da konutu satıyor”
Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, yabancının sattığı konutları yerlilerin aldığını kaydetti. Özyurt, “Krediye erişim zor olduğu için de malını bozdurarak fırsat alımı yapıyor. En fazla vatandaşlığı, konut satışlarının fazla olduğu yerlerde görebiliriz. İstanbul’da bugün ortalama bir konut fiyatı 6 milyon lira seviyesinde.
Türkiye’nin her yerinde ortalama maliyet aynı. Ancak yabancı, üç yılın sonunda satın aldığı konutu 2,5-3 milyona da satabiliyor. Üçüne beşine çok bakmıyor. Bundan biz de muzdaripiz, çünkü ortalama 1+1 daire 5,5-6 milyon lira ama 2,5-3 milyon liraya da satıyor. Bu da satış baskısı oluşturuyor, fırsatı gören yerliler de alıyorlar” diye konuştu.
Hamide HANGÜL
