Arza bağlı olarak artan rekabet ortamı, hammadde fiyatlarında yaşanan hızlı artış, yüksek faiz oranları ve düşen gelirler, birçok yatırımda amortisman (yatırımın geri dönüşü) sürelerinin katlanmasına yol açtı. Son 20 yılda yeme içme sektöründe geri dönüş süresi 1 yıldan 5 yıla yükselirken AVM’lerde 5-10 yıldan 20 yıla ve konutta ise 10-12 yıldan 20 yıla yükseldi. Otellerde de benzer bir durum söz konusu. 2000’li yılların başında, 7-8 yılda yatırımın geri dönüşü sağlanabiliyorken şu an söz konusu rakam 20 yıla yaklaştı. Kimi yatırımlarda ise bu sürenin 28-30 yıla kadar çıktığı belirtiliyor. Sektör temsilcileri, amortisman süresinde salgının da etkisi ile hızlanan artış trendinin devam edeceğini ve bunun da yatırım ortamını negatif etkilediğini kaydetti. Amortisman süresi yatırımın mevcut değerini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç, yatırımın kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini gösteriyor.
Restoran amortisman süresi 5’e katlandı
Türkiye’de 40’a yakın şubesi bulunan Happy Moon’s Grup Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Aymutlu, restoranlarda geri dönüşün 5 yıla yükseldiğini söyledi. Kendi yatırımlarında fizibiliteyi ona göre yaptıklarını belirten Aymutlu, “Kira, maaş, ciro vs. 5 yıl öncesinden olursa iyi performans, 5 yıl olursa hedefe ulaşılmış, 5 yılı geçtiğinde pazardaki dinamikler mi etkili, biz mi etkiliyiz ona göre değişiyor. Eskiden 1 yıldı. Pazar büyüyünce rekabet artınca 2.5-3 yıla çıktı. Şu anda pazar doluluğundan dolayı 5 yıl. Kira bunda çok büyük etken. Talepten dolayı kiralar yükseliyor. Çok işçi çalıştırıyorsunuz, işçilerin maliyetleri yükseliyor. Daha önce asgari ücret çalıştırdığınızda, 10 yıl önce her şey normaldi. Şu an öyle değil” ifadelerini kullandı.
Yeni yapılan AVM’de dönüş 50 yıl
AVM’lerde de yatırımın geri dönüş süresi 20 yılın üzerine çıktı. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Hüseyin Altaş, 2000’lerin başında AVM’lerde yatırımın geri dönüş süresinin 10-15 yıl arasında olduğunu, şimdilerde ise kimi AVM’de 70 yıla ulaşan sürenin sıfırdan bir yatırımda ise 50 yıla çıktığını kaydetti. Altaş, “Bu süreler yatırımı negatif etkiliyor. Kimse yatırım yapmak istemiyor. Son yıllarda AVM açılışlarında yaşanan düşüş de bunun göstergesi. Söz konusu sürelerin uzamasında salgının da önemli etkisi oldu” dedi. Amortisman süresinde yaşanan artışın sebebini ise kira gelirlerinin reel manada düşüşüne bağlayan Altaş, “Özellikle 2019’dan bu yana kira gelirlerinde büyük düşüş yaşandı” diye konuştu.
Salgın konutta 1-2 yıl daha uzattı
Konutta da benzer bir durum söz konusu. Özellikle salgın döneminde artan talebe bağlı olarak konut fiyatların yükselmesi, inşaat maliyetlerinin artması ve kiralardaki artış oranının ise düşük kalması söz konusu süresin 1-2 yıl daha yükselmesine yol açtı. TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre de son 1 yılda satış fiyatlarındaki artışın kiralardan fazla olması nedeniyle amortisman süreleri uzadı. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, özellikle geçen yıl itibari ile kira artışlarının salgın nedeni ile yapılamadığını bunun yanı sıra da konut satış değerlerinin de çok hızlı bir şekilde arttığını söyledi. Maya, “2017-2019 arasındaki yapılamayan satış fiyatı düzeltmesi 2020 yılında çok hızlı bir şekilde gerçekleşti. Kiralar ise bizde daha çok enflasyon oranına bağlı. Kirada çok fazla rayiçlere göre düzeltme yapılamıyor. Kiraların geriden gelmesi de amortisman sürelerini artırdı” dedi. Peki konutta amortisman süresi nerden nereye geldi? Makbule Yönel Maya, 10 yıl önce İstanbul için değil ama Türkiye’nin birçok ili için 10-12 yılların konuşulduğunu, ancak şu anda ise söz konusu sürenin 20 yıla ulaştığını söyledi. Maya, İstanbul’da ise 2007’de 14 yılın konuşulduğunu, şu an 25 yılın altını konuşmanın mümkün olmadığını belirtti.
