Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi (MKK GABİM), konut, arsa ve iş yeri alımında dikkat edilmesi gereken noktaları kapsayan üç ayrı rehber hazırladı. Rehberlerde tapu kayıtları, kat mülkiyeti/kat irtifakı, ipotek durumu, yapı ruhsatı, imar durumu gibi konuların alıcılar için kritik öneme sahip olduğu vurgulandı.
Üç ayrı rehberden ilki olan Konut Alım Rehberine göre, alınacak konutun fiyatının, benzer özelliklere sahip diğer konutların fiyatlarıyla mutlaka karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için emlak ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarının görüşlerine başvurulabileceği ya da Sermaye Piyasası Kurulunca lisans verilen kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği belirtiliyor.
Ödenecek tutar sadece ev için istenen rakamla sınırlı kalmıyor, alıcı ve satıcının ayrı ayrı olmak üzere yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi de yapması gerekiyor.
Tapu senedinde yazan “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu arsanın alanını ifade ederken, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı taşınmazlarda arsa payı, bu alana göre hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüşüm, kamulaştırma, yeniden inşa veya arsa paylaşımı gibi durumlarda bu alana göre pay alınıyor.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa payı her bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş arsadaki ortak mülkiyet payını ifade ediyor. Bu payın benzer bağımsız bölümlerin payı ile uyumlu olması gerekiyor.
Tapu senedinde “konut” veya “mesken” olarak tescil edilmiş olmalı
Alınacak konutun niteliğinin tapu senedinde “konut” veya “mesken” olarak tescil edilmiş olması gerekiyor. “Depo”, “dükkan”, “ofis” veya benzer niteliklerle tescil edilmiş taşınmazların konut şeklinde kullanıldığı durumlarla sıkça karşılanırken, fiili kullanımının konut olması, o taşınmazın hukuken konut olarak kabul edildiği anlamına gelmiyor.
Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiği tapularda yer alırken, yeni tip tapularda bulunan karekod okutulduğunda taşınmazın harita üzerindeki konumunu gösteriliyor. Buradan taşınmazın tapuya hangi tarihte kaydedildiğini ve nasıl edinildiğini öğrenilebiliyor.
Kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduğuna bakılmalı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki hak sahiplerinin paylarını gösterirken, bir binanın inşaatı tamamen bittikten sonra belediyeden iskan (yapı kullanım izni) alınarak her bağımsız bölüm için oluşturulan tam mülkiyet hakkına kat mülkiyeti deniliyor. Tapu alırken kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduğuna mutlaka bakılması gerekiyor.
Konut üzerinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecek sınırlı haklar yer alırken, konuta ilişkin hakların güvence altına alınmasını sağlamak amacıyla şerh uygulanabiliyor. Daha sonra sıkıntı yaşamamak veya tapu işleminin iptal edilmemesi için “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “aile konutu şerhi” veya “riskli yapıdır şerhi”nin olup olmadığının incelenmesi önem arz ediyor.
İrtifak bilgileri bölümünde, taşınmaz üzerinde bir başka taşınmaz veya kişi lehine kullanma veya yararlanma yetkisini tanıyan “geçit (mürür) hakkı”, “üst hakkı” veya “kaynak hakkı”na dikkat etmek gerekiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı
Alım yaparken taşınmaz üzerinde kurulmuş rehin (ipotek) olup olmadığına bakılması önem arz ediyor. İpotek şerhi kaldırılmazsa tapu işlemleri sırasında alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiğine ilişkin beyan alınıyor ve alıcı sonrasında bilmeden aldığını iddia edemiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması, belgeler arasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerekiyor.
Alınacak konutun yasal olduğunun anlaşılması için yapı ruhsatına ve yapı kullanma izin belgesine bakılması önem arz ederken, imar planında değişiklik olabilme ihtimali imar durum belgesinden incelenebiliyor.
Yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı, ceza tutanakları ve benzeri hukuki ihtilaf içeren resmi kararların sorgulanması, net ve brüt alan ile eklenti alanların iyi öğrenilmesi gerekiyor.
Taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli
Sonradan oluşacak sorunların önüne geçilmesi adına konutun iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve giderlerin detaylıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi önem arz ediyor. Konutun projeye uygunluğuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve depreme dayanaklılığına ilişkin hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.
Aidat, ortak alanlar, ortak giderler ve tadilat durumunun öğrenilmesi, binanın ya da sitenin yönetim planının incelenmesi, kiracı oturuyorsa kira sözleşmesine bakılması, deprem derecesinin ve hasar kaydının sorgulanması da önemli noktalar olarak öne çıkıyor.
Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler
MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan Arsa-Arazi Alım Rehberine göre, alınacak arsanın fiyatının, benzer özelliklere sahip diğer arsaların fiyatlarıyla mutlaka karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarına başvurulabileceği ya da lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği öneriliyor.
Alıcı ve satıcının ayrı ayrı arsa/arazi bedelinin yüzde 2’si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ödeme kalemleri arasında yer alıyor.
Tapudaki arsa veya arazinin yüz ölçümüne, taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiğine, şerh ve beyan bölümüne, taşınmaz üzerinde haciz, kullanım hakkı veya kısıtlama olup olmadığına, irtifak bilgilerine dikkat edilmesi gerekiyor.
Şerh, beyan ve irtifak bilgilerine dikkat
Şerhler bölümünde “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “18. madde uygulaması (şuyulandırma)”, beyanlar bölümünde “arkeolojik sit alanında yer almaktadır” ve “imar düzenlemesine alınmıştır”, irtifak bilgileri bölümünde ise “geçit (mürür) hakkı” “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” bulunabiliyor. Bu şerh, beyan ve haklar olumsuz sonuçlara yol açabiliyor.
Taşınmaz maliklerinin herhangi bir hukuki kısıtlamaya tabi olup olmadıklarının ve bu kısıtlamalardan alıcı olarak etkilenip etkilenilmediğinin araştırılması gerekiyor.
Arsa/arazinin hisseli malik durumu (çok ortaklı) olup olmadığının incelenmesi, bu durumda ortakların muvafakat vermesi önem arz ediyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması, belgeler arasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerekiyor.
Alınacak taşınmaz arsa ise güncel imar durumu, bölgenin gelişim ve inşaat potansiyelini belirlemek için ilgili belediye veya yetkili kurumun imar biriminden araştırma yapılması ve bunun belgelendirilmesi önemli hususlar arasında öne çıkıyor.
Arsada parselin güncel imarlı onay durumu, cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanında olup olmadığı, yola cephe olup olmadığı, bölgenin genel yapılaşma durumu ve gelecek potansiyeli hakkında bilgi edinilmesi önem arz ediyor.
Arazide alırken araştırılması gereken muhtemel durumlar
Alınacak gayrimenkul “arazi” ise çevre düzeni planında öngörülen durumun, parselin ve yakın bölgesinin gelecekte herhangi bir işlevde (konut, sanayi, tarım gibi) planlanıp planlanmadığının, tapu kaydı ve mülkiyetinin, yola cephe olma durumunun, kullanım durumunun, bölgedeki toplulaştırma ve kamulaştırma işlemlerinin öğrenilmesi gerekiyor.
Arazilerde zemin ve toprak yapısı, ulaşım ve altyapı ve madencilik faaliyetleri hakkında bilgi edinilmesi öneriliyor.
Hem arsada hem de arazide bölgenin deprem durumu ile doğal afet riskinin öğrenilmesi gerektiğinin altı çiziliyor.
İş yeri alırken dikkat edilmesi gerekenler
MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan İş Yeri Alım Rehberine göre iş yerinin fiyatının, benzer özelliklere sahip diğer iş yerlerinin fiyatlarıyla mutlaka karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarına başvurulabileceği ya da lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği gibi önerilere yer veriliyor.
Alıcı ve satıcının ayrı ayrı iş yeri bedelinin yüzde 2’si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK da ödeme kalemleri arasında yer alıyor.
Tapu senedinde yazan “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu arsanın alanını ifade ederken, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı taşınmazlarda arsa payı, bu alana göre hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüşüm, kamulaştırma, yeniden inşa veya arsa paylaşımı gibi durumlarda bu alana göre pay alınıyor.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa payı her bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş arsadaki ortak mülkiyet payını ifade ediyor. Bu payın benzer bağımsız bölümlerin payı ile uyumlu olması gerekiyor.
Alınacak iş yerinin tapu senedinde niteliğinin “iş yeri” veya “dükkan” olarak tescillenmesi büyük önem taşıyor. Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiği tapulardan öğrenilebiliyor.
Tapu alırken kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğuna ayrıca şerh, beyan ve irtifak bilgilerine kesinlikle bakılması gerekiyor.
Şerhler bölümünde yer alabilecek “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “riskli yapıdır şerhi”, beyanlar bölümündeki “yönetim planı” ile “kat mülkiyetine çevrilmiştir” ifadesi, irtifak bilgileri bölümündeki “geçit hakkı”, “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” daha sonra olumsuz sonuçlar doğmasına yol açabiliyor.
İpotek sorgulanmalı, yapı ruhsatına bakılmalı
Taşınmaz maliklerinin herhangi bir hukuki kısıtlamaya tabi olup olmadığının, iş yeri üzerinde ipotek bulunup bulunmadığının, net ve brüt alanların ne kadar olduğunun, yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı ve ceza tutanakları gibi hukuki ihtilaf içeren resmi kararlar olup olmadığının öğrenilmesi gerekiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinde farklılık varsa ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması, yapı ruhsatının, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumunun incelenmesi öneriliyor.
Sonradan oluşacak sorunların önüne geçilmesi adına iş yerinin iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve giderlerin detaylıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi önem arz ediyor. Taşınmazın projeye uygunluğuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve depreme dayanaklığına ilişkin hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.
Aidat, ortak alanlar, ortak giderler ve tadilat durumunun öğrenilmesi, binanın ya da sitenin yönetim planının incelenmesi, bölgenin deprem derecesinin ve binanın hasar kaydının sorgulanması önemli noktalar olarak öne çıkıyor.
