Ekonomi yönetimi tarafından uygulanan dezenflasyon programının çıktıları verilere yansırken, Haziran 2024’te yüzde 71,6’ya yükselen enflasyon kasımda yüzde 31,1’e kadar düştü.
Bu gerilemeye paralel olarak politika faizi olan bir hafta vadeli repo ihale faiz oranını kademeli bir şekilde aşağı çeken Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), son olarak 150 baz puan düşürerek yüzde 38’e indirdi.
TCMB tarafından yapılan indirimler bankalarca sunulan konut kredilerinin faiz oranlarına da yansıdı. Merkez Bankası verilerine göre, bankalarca açılan konut kredilerinde uygulanan ortalama faiz oranı 12 Aralık haftasında yüzde 37,63’e düşerken, bu rakam 28 ayın en düşük seviyesi olarak kayıtlara geçti.
Bundan önceki düşük rakam 1 Eylül 2023’te yüzde 35,69 şeklindeydi. En yüksek oran ise 5 Nisan 2024 haftasında yüzde 45,14 olmuştu.
Aylık faiz oranı yüzde 2,5’in altına geriledi
Geçen yıl ortalarında bankalarda en düşük konut kredisi faiz oranı yüzde 3,05 iken, bu rakam yüzde 2,49’a kadar geriledi. Böylece 10 yıl vadeli 1 milyon liralık kredi için aylık ödenen rakam 31 bin 352 liradan 26 bin 273 liraya düşmüş oldu. Toplam ödenen tutar ise 609 bin lira düşüşle 3 milyon 153 bin liraya geriledi.
“Bankalar konut kredisi hacmini kontrollü biçimde yeniden açmak istiyor”
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, konuya ilişkin AA muhabirine yaptığı açıklamada, bankalarca açılan konut kredilerinde uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranının 5 Nisan 2024’ten bu yana yaklaşık 7,5 puan geri çekildiğini belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Bu gerilemenin arkasında birkaç dinamik var. İlki, bankaların konut kredisi hacmini kontrollü biçimde yeniden açma isteği. 2023 sonbaharından itibaren konut kredisi neredeyse ‘vitrin ürününe’ dönüşmüştü. Fiyat vardı, müşteri yoktu. Talep sert biçimde baskılanmıştı. İkinci unsur ise politika faizinin zirveye yaklaşmasıyla ileriye dönük beklentilerin yumuşaması. Bankalar kredi fiyatlarken sadece bugünkü politika faizine bakmaz. Önümüzdeki 12-24 aya ilişkin faiz patikasını da fiyatlar. Burada ‘daha yukarısı zor’ algısı oluştuğu anlaşılıyor.”
Hepşen, bu oranın herkese açılan bir faiz seviyesi olmadığını kaydederek, düşük riskli ve yüksek peşinatı bulunan müşterilerin bundan daha çok faydalandığını söyledi.
“Oranlar hala yüksek”
Prof. Dr. Hepşen, bu oranın hala yüksek olduğunu belirterek, söz konusu düşüşün geniş tabanlı bir talep patlaması oluşturmayacağını, kısmi bir nefes alma sağladığını anlattı.
Faizlerin zirve yaptığı dönemde bankaların “Konut kredisi veriyorsam, ya gerçekten çok kazanırım ya da hiç vermem” mantığıyla yaklaştığını dile getiren Hepşen, “Bugün ise yaklaşım biraz değişmiş görünüyor. Kredi musluğu açılmıyor ama kilit de tamamen kapalı değil. Faizdeki düşüş bu strateji değişiminin işareti.” dedi.
Hepşen, mevcut oranlarla kredili alıcının kesin geri döndüğünün söylenemeyeceğini kaydederek, “Ancak krediyi tekrar hesaba katan bir alıcı profili oluşuyor. ‘Hiç mümkün değil’ noktasından, ‘küçük bir krediyle’ noktasına geçiliyor. Bu bile piyasa psikolojisi açısından önemli diye düşünüyorum.” diye konuştu.
“Satışlara ciddi etki yapacak oran yüzde 1 seviyesi”
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan da kredilerdeki gerilemenin ipotekli satışlara yansımaya başladığını belirterek, “2025’in 11 ayında ipotekli satışlar yüzde 53,5 artmasına rağmen kredili satışların toplamdan aldığı pay hala istenilen seviyede değil. Şu anda yüzde 13,3 seviyesinde ancak yüzde 30’larda olması gerekiyor. Bunun sebebi kredi oranlarının halen istenilen seviyelere gelmemesi.” dedi.
Yüksek kira ödemek istemeyenlerin mevcut oranlara rağmen kredi kullanarak ev sahibi olma yolunu seçtiğini dile getiren Akdoğan, “Şu anda oranlar hala yüzde 2,5 ve üzerinde. Ancak tüketicilerin beklentisi ve satışlara ciddi etki yapacak oran yüzde 1 seviyesi. Sosyal konut kampanyasına başvuranların sayısı, milyonlarca kişinin konuta talebinin olduğunu gösteriyor. Bu nedenle krediler daha hızlı düşmeli ve daha aşağılara gelmeli.” şeklinde konuştu.
