Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğunu yukarıda belirtmiştik. Bu borçlar arsa sahibi bakımından arsayı sözleşmeye uygun şekilde yükleniciye devir borcu ile yüklenicinin edimini yerine getirmesinden sonra taahhüt ettiği payı devir borcudur. Yüklenici ise kendisine devredilen arsada yine sözleşmeye uygun koşullarda bir yapı, bağımsız bölümlerle kat inşa etme borcu altına girmektedir. Bu borcu yerine getiren yüklenici inşa ettiği binayı arsa sahibine teslim edecektir.
Eğer yüklenici arsa payı karşılığı yapmış olduğu inşaata payına düşecek olan bölümleri bir başkasına satarsa bu alacağın devri anlamına gelir. Zira daha inşaat tamamlanmamıştır ancak ileride inşaatın tamamlanmasıyla yüklenici alacaklı olacak ve bölümlerden kararlaştırılanların kendisine teslimini isteyebilecektir. Bu bölümlerden birini henüz tapusunu almadan bir başkasına satarsa alacağın devredilmesi işlemi gerçekleşmiş sayılacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerhi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerhinin kanuni dayanağı TMK 1009 hükmüdür. İlgili maddeye göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilecektir. Tapuya şerh hakkın etki alanının güçlenmesi sonucunu doğurur. Ancak maddeye göre tapuya şerh edilecek olan şey sözleşmenin kendisi değil, sözleşmeden doğan haktır. Bu hakkın arsa üzerindeki mülkiyetin belirli bölümlerinin yani payının devredilmesi olduğu söylenebilir.
Genel anlamda tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için 3 şart aranmaktadır. Bunlardan birincisi yasal dayanaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu dayanağı m. 1009 oluşturmaktadır. İkincisi tarafların şerh anlaşması yapması ve sonuncusu ise tasarruf yetkisine haiz kimsenin şerh talebinde bulunmasıdır.
Uygulamada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile birlikte Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şekilde yapıldığı gözlenmektedir. Dolayısıyla şerh anlaşmasının da noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekecektir. Şerh anlaşması yapıldığında artık tapu siciline şerh edilmesi gerekecektir. Tapuya şerh verilmesi için tasarruf hakkı sahibi talepte bulunmalıdır.
