Son iki yılda konut yatırımcısının yüzünün güldüğünü belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Konut yatırımı artış nakit para ile yapılması gereken bir yatırım oldu. Yüksek enflasyonist bir dönemde gayrimenkul fiyatlarında değer artış kazançları yüksek olmaz, güvenli ama getirisi düşük bir liman olur. Gayrimenkul piyasasındaki stok erime hızına bakınca neler olduğunu daha iyi görebiliyoruz. Ocak 2023’den bu yana Türkiye genelinde satılık konut stoku genel ortalamada yaklaşık %15 arttı; bu artışın %19’u yakını İzmir’den, %12’si ise İstanbul’dan geliyor. Kiralık miktarında ise artış daha dramatik, stok genel bazda %72 arttı. Kiralıkta en fazla stok artışı olan il İstanbul, %74 gibi bir rakamlar başı çekiyor.” dedi. Deprem nedeni ile arada büyük de bir stok erimesi olmuştu, bu açıdan bakıldığında aslında reel rakam daha da büyük diye düşünebiliriz.
İstanbul’da apartmanlarda amorti süresi artık 20-25 sene
Fiyat artışlarının kira artışını da beraberinde getirdiğini söyleyen Yazıcı, “Yatırım yapılan miktar arttıkça yatırım yapılan mülkle ilgili kira beklentisi rakamı da buna bağlı yükseliyor. Ev sahibi kiracı ilişkilerinde sorun çok büyük, %25’lik artış limiti aslında piyasa dengesini bozuyor. Öte yandan konutun yıllık getirisinin amortisman süresi ile çarpılması gayrimenkulün fiyatını veriyor. Değer arttı, kira ona paralele artamadı böylece mülkün kendini amorti etme süresi daha da uzadı. Çok değil sadece 4-5 sene önce İstanbul’da apartman dairelerinde amorti süresi olarak 15-18 yılları konuşurken bugün 20-25 seneleri konuşur olduk.
2050 ve sonrasında nüfusumuzda her 5 kişiden 1 i yaşlı olacak
Türkiye sadece ailelerin konut barınma sorunu ile karşı karşıya değil başka yönlerden de barınma sorunu içinde.
Barınma konusunda müdahale edilmezse daha da derinleşecek bir sorun kümesi geliyor. Şu anda sadece ailelerin barınma sorununu konuşuyoruz ama maalesef üstünde durmadığımız başka 2 konumuz daha var; birincisi öğrenci barınması ,diğeri ise yaşlıların barınması, hepsinde sorun var. Kısacası Türkiye sadece ailelerin konut barınma sorunu ile karşı karşıya değil, her yönü ile barınma sorunu içinde. Özellikle yaşlıların bakımı için hızla modeller geliştirmeliyiz. 2050 ve sonrasında nüfusumuzda her 5 kişiden 1’ i yaşlı olacak. Onların bakımı ve yaşayabilmesi için modeller kurgulanmalı. Üniversitelerin dağılımını ve öğrencilerin yerleşmelerinin de planlama ile oluşturulması gerekli. Ülkemiz toprakları sanayisinden üretimine, eğitiminden tarımına disantralize olacak şekilde yeni yüzyıla göre kurgulanmalı ve kullanılmalı. Belli şehirleri sürekli büyüterek gerek tarımsal ve lojistik sıkıntı yaratacak gerekse milli güvenliğe de tehdit oluşturacak sorunlar yaratıyoruz.
İlgili kurumlarla direkt koordinasyon sağlamalı
Türkiye’nin acilen kısa orta ve uzun vadeli barınma planına ve bu işi koordine edecek bir kurula ihtiyacı var. Buna Gayrimenkul Kurulu, Gayrimenkul Planlama Teşkilatı ne dersek diyelim ama bu kurumunda bir an önce oluşturulması gerekiyor. Bu kurul tüm düzenlemeleri orkestra şefi olarak organize etmeli, yakın orta ve uzun vadeli sektörel planlamalar yaparak tüm ilgili kurumlarla direkt koordinasyon sağlamalı. Yapacak çok işimiz ama az zamanımız var.
Aksi durumda eşya hukukuna güven duygusu azaldıkça gayri resmi çözümlere gitmeye çalışan halk kitlesi ile karşılaşmaktan korkmamız gerekiyor.
Konut Üretip Kiraya Veren Kurumsal Sistemler Kurulmalı
Konut kiralama amaçlı bazı kurumsal yapılar kurularak bunların kiralama amaçlı konut inşa etmeleri ve kiralama yolu ile orta ve dar gelirli vatandaşa belli sürelerle mülk sağlaması projelendirilmeli, bu sistemler özendirilmeli. Konut üretiminde arsa maliyeti en derin maliyet olduğundan kamuya ait bazı araziler kiraya verilmek için konut olarak geliştirilebilir. Satışına izin verilmeyen bu mülklerin uzun süreli kiralama metotları, kimin ne kadar süre ile kiralayabileceği sistemle modellenerek belirlenir. Ayrıca portfoyünde kiralamak amacı ile belli miktarda konut bulunduran, dar gelirliye kiralayan ve bunu portföyünde tutan şirketlere vergisel ve teşviksel avantajlar sağlanarak bu yatırımlar özendirilebilir, çünkü şu anda kurumsal açıdan konut yapıp kiraya vermek fizibıl değil “ diyerek sözlerini tamamladı.
