Hisseli Tapu, bir taşınmaz malın ortaklarını gösteren tapu türü olarak tanımlanabilir. Gayrimenkul sahiplerinin adları hisseli tapuda açık olarak yazılır ve gayrimenkulün kaç ortağı bulunduğu belgelenir. Hisseli tapuda belirtilmeyen detay ise, hangi ortağın hangi bölümün sahibi olduğudur.
İki türde Hisseli Tapu bulunmaktadır. Bunlardan biri paylı mülkiyet, diğeri ise elbirliği ile mülkiyettir.
Paylı Mülkiyet:
Paylı mülkiyet söz konusu ise, taşınmaz malın her maliki gayrimenkulün belirli bir payına sahiptir. Dolayısıyla paylı mülkiyet olarak kabul edilen bir gayrimenkulün tapu kaydında her malikin ne oranda payı olduğu belirtilmektedir. Her bir ortak, şahsi payını başka bir ortağa ya da üçüncü şahıslara çeşitli şartlar kapsamında satabilir. Hisseli tapu tabiri çoğunlukla paylı mülkiyete sahip taşınmaz mallara istinaden söylenir.
Elbirliği ile mülkiyet:
Elbirliği ile mülkiyet durumunda ise ortakların belli bir payı mevcut değildir; hepsi beraber taşınmaz malın bütününe sahiptir. Bu sebeple, elbirliği ile mülkiyette bulunan bir taşınmaz malın tapu belgesinde pay oranları ifade edilmez. Gayrimenkul üzerinde ortakların herhangi bir payı bulunmadığından, taşınmaz maldaki ortaklık paylarını devretmeleri de mümkün değildir; bu devri gerçekleştirebilmeleri için öncelikle ortaklığın paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekmektedir.
Elbirliği ile mülkiyet durumu, ancak kanunda sayıldığı şekliyle geçerli olur. Bunlardan biri, miras yolu ile geçen taşınmaz mallar için geçerlidir. Biri öldüğünde, mirasçıları mülkiyeti ölen şahsa ait taşınmaz mallara elbirliği ile malik konumuna gelir.
RIZAİ TAKSİM BELGESİ VE İZALEİ ŞUYU NE DEMEKTİR?
Hisseli tapu sahipleri, hangi bölümün kendilerine ait olduğunu belirten bir sözleşme imzalayabilir. Bu belgenin hukuki alanda adı rızai taksim belgesidir. Fakat rızai taksim sözleşmesi, tapu üzerinde herhangi bir etkiye veya resmi bir geçerliliğe sahip değildir.
Gayrimenkulün satılmasını talep eden hisse sahibi, izalei şüyu davası açma hakkına kavuşacaktır. Bu dava, mahkemece tüm ortakların bildirilip taşınmaz mal bedelinin tespit edilmesi ve ödenen ücretin hissedarlar arasında bölüştürülmesi işlemine verilen isimdir. Bunun yanı sıra, izalei şüyu davası açmak için, iki tarafın rızası olma şartı aranmaz.
Yani taraflardan sadece biri bile bu davayı açabilir, taşınmaz malın satışını gerçekleştirebilir.
Hisseli tapu söz konusu olduğunda sıklıkla rastlanan başlıca sorun, hissenin hangi daireye ait olduğudur. Dolayısıyla satış işleminden evvel ilgili bina ziyaret edilerek daire sahibi diğer hissedarlar ile görüşüp onlardan detaylı bilgi almak bu sorunu baştan çözüme kavuşturabilir.
Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Yapılır?
Hisseli tapunun satışı söz konusu ise, alıcı ile satıcının anlaşmasının yeterli olmaması sebebiyle, müstakil tapu satışlarından daha zor bir süreç gerekir. Satış işlemi başlamadan önce hissedarların anlaşması, kendilerinin ön alım hakları dolayısıyla büyük önem taşır. Ortaklar şahsi hisselerini satma özgürlüğüne sahiptir. Ne var ki, diğer hissedarların bilgisi olmadan satış yaptıkları takdirde, şufa davası açılabilir. Hissedarların noter aracılığıyla bilgilendirildiği takdirde şufa davası açma hakkı yoktur.
Hisseli Arsa Nedir?
Hisseli arsa, birin üzerinde şahsın sahip olduğu gayrimenkule denir. Tüzel veya gerçek kişilerden oluşabilir. Hisse sayısı bir önem arz etmemektedir. Hissedar sayısının da bir üst sınırı mevcut değildir. Hisseli arsa türleri iştirak halinde mülkiyet ve müşterek mülkiyettir.
Hisseli Arsa Satışı Nasıl Yapılır?
Hisseli arsa, hem paydaşlara hem de paydaş olmayan şahıslara satılabilir. Taşınmaz malın paydaş olmayan bir şahsa satılması halinde, öteki hissedarlarından öncelikli satın alma hakkı mevcuttur. Fakat hisse bir paydaşa satılacaksa, şufa hakkı söz konusu değildir.
Hissenin paydaş olmayan bir şahsa satılması halinde ise, diğer her bir paydaşın, satışın öğrenildiği tarih itibariyle bir ay ve toplamda on sene içerisinde dava açmak suretiyle, satış bedelini ödeyerek, hisseyi yeni alıcıdan satın alma hakkı bulunmaktadır.
Alıcıya karşı dava açılarak bu haktan istifade edilebilir. Bu hakkın dava harici kullanılması da mümkündür.
Şufa hakkı kazanan kişi, satış beeli ve alıcının yükümlü olduğu tapu masraflarını, hakimin belirlediği süre içinde hakim tarafından belirlenecek yere nakit olarak yatırmakla sorumludur.
Hisseli Tapudan Bireysel Tapuya Nasıl Geçilir?
Hisseli tapusu olanlar, bu tapuları müstakil yani bireysel tapuya çevirebilir, fakat bu geçiş için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Tapu kaydının incelenmesinin ardından belediye tarafından gayrimenkulün imar açısından bir problemi var mı, ruhsata uygun mu gibi soruların cevabı aranır.
Gayrimenkulde sorun olmadığı belgelenip tasdik edildikten sonra taşınmaz mal bölünebilir. Bunun için tüm hissedarlardan onay alınması ve her hissedarın müstakil tapusu olması gerekir.
