Konut piyasasında son aylarda belirginleşen yavaşlama, en çok ikinci el konut tarafında hissediliyor. 14 Kasım 2026’da sektör yayınlarına yansıyan değerlendirmelere göre, satılık ilanların aylarca alıcı beklediği bu pazarda nakit ihtiyacı olan mülk sahipleri fiyat indirmek zorunda kalıyor. Kiracılı daireler ise benzer özellikteki boş evlere göre belirgin bir iskontoyla vitrine çıkıyor. Tablonun arkasında finansman maliyetleri, alıcıyla satıcı arasındaki fiyat beklentisi farkı ve binaların yaşı gibi birkaç etken öne çıkıyor.
Eylül verisi ayrışmayı gösterdi
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Eylül 2026 konut satış istatistikleri, piyasadaki ayrışmayı açıkça ortaya koymuştu. Türkiye genelinde eylülde 142 bin 390 konut satıldı; bu rakam bir yıl önceki 156 bin 918 adede göre yüzde 9,3’lük düşüşe işaret ediyor. Ancak gerilemenin yükü iki pazar arasında eşit dağılmadı. İlk el satışlar yüzde 3,9 artışla 51 bin 519’a çıkarken, ikinci el satışlar yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871’e indi.
Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) verilerine dayanan haberlere göre, satılık konut ilanlarının ortalama kapanma süresi eylülde 57,6 güne uzadı. Aynı dönemde konut talep endeksinin aylık bazda yüzde 6,4 gerilediği aktarıldı. Bu göstergeler, ilana çıkan bir dairenin alıcı bulmasının yaklaşık iki ayı bulduğunu gösteriyor.
Satıcı bekliyor, alıcı pazarlık yapıyor
Sektör temsilcilerinin değerlendirmelerinde öne çıkan ilk neden, finansal koşulların alıcıları beklemeye itmesi. Yüksek mevduat getirileri, konut kredisinin hâlâ yüksek maliyeti ve diğer yatırım araçlarındaki dalgalanmalar, nakit birikimi olanları bile acele etmemeye yöneltiyor. Bu alıcıların önemli bir kısmının, fiyatların biraz daha yumuşayacağı beklentisiyle kararını ertelediği belirtiliyor.
İkinci önemli etken, fiyat beklentileri arasındaki makas. Ev sahiplerinin satış bedelini çoğunlukla ilan sitelerindeki benzer dairelere bakarak belirlediği, oysa ilan fiyatlarının gerçekleşen satış bedellerini her zaman yansıtmadığı ifade ediliyor. Yüksek fiyatla ilana çıkan konutlar uzun süre satılamayınca, özellikle acil nakde ihtiyaç duyan satıcılar sonunda indirime gidiyor. Bazı bölgelerde ikinci el dairelerin sıfır konutlarla neredeyse aynı fiyata satışa sunulması da alıcıların yeni projelere yönelmesine yol açıyor.
Kiracılı dairede yüzde 15’e varan fark
İkinci el pazarında satışı zorlaştıran bir diğer başlık, dairenin kiracılı olması. Evi alıp kısa sürede taşınmak isteyen alıcılar öncelikle boş konutlara yöneliyor. Kiracılı bir daire satın alındığında mevcut kira sözleşmesinin devam etmesi ve tahliyenin yasal koşullara bağlı olması, alıcı açısından belirsizlik yaratıyor. Konutun alıcı adaylarına gösterilmesinde yaşanan güçlükler de satış sürecini uzatıyor.
Bu nedenle kiracılı konutların, benzer niteliklerdeki boş dairelere kıyasla yüzde 10 ile yüzde 15 arasında daha düşük fiyatlarla piyasaya sunulduğu gözlemleniyor. Bazı mülk sahiplerinin ise uzun tahliye süreciyle uğraşmamak için dairelerini kiraya vermeden boş tutmayı tercih ettiği, böylece satışta pazarlık gücünü korumaya çalıştığı biliniyor.
Bina yaşı ve deprem güvenliği belirleyici
İkinci el konutta karar verirken artık yalnızca metrekare, kat ve konum dikkate alınmıyor. Binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa deprem performans raporu, alıcıların ilk sorduğu sorular arasına girdi. Olası güçlendirme ya da kentsel dönüşüm masraflarını üstlenmek istemeyen alıcılar, yapı güvenliği konusunda soru işareti olan eski binalara mesafeli yaklaşıyor. Konumu iyi olsa bile yüksek fiyat beklentisiyle satışa çıkan eski daireler bu nedenle alıcı bulmakta zorlanıyor.
Yatırımcı cephesinde ise kira getirisi hesabı değişti. Satış fiyatlarındaki artışın kiralara aynı hızla yansımaması, yatırımın kendini amorti etme süresini uzatıyor. Alım bedelinin kira geliriyle kaç yılda karşılanacağını hesaplayan yatırımcılar, fiyatı yüksek ikinci el konutlara eskisi kadar ilgi göstermiyor.
Nakit alıcı için fırsat, satıcı için gerçekçi fiyat dönemi
Mevcut koşulların, elinde nakit bulunan alıcılara önemli pazarlık alanı sunduğu değerlendiriliyor. Acil satış yapmak zorunda kalan mülk sahiplerinin esnek davranması, bazı portföylerde kayda değer indirimlerin önünü açıyor. Uzmanlar yine de ucuz görünen her ilanın fırsat olmadığını hatırlatıyor; bölgedeki gerçekleşmiş emsal satışların araştırılması, tapu kaydı, yapı güvenliği ve kiracı durumunun incelenmeden karar verilmemesi gerektiği vurgulanıyor.
Satıcılara yönelik öneri ise fiyatın ilan sitelerindeki rakamlara göre değil, bölgedeki gerçek satış bedellerine göre belirlenmesi. Beklentisini piyasa koşullarına göre güncellemeyen ev sahiplerinin satış süresinin uzadığına dikkat çekiliyor.
Sektörün 2027’ye dair beklentileri ise büyük ölçüde faiz ve kredi koşullarına bağlı. Konut kredisi faizlerinin gerilemesi ve finansmana erişimin kolaylaşması halinde, bugün beklemede olan talebin yeniden canlanabileceği öngörülüyor. Ekim ayına ait konut satış istatistiklerinin 17 Kasım’da açıklanması bekleniyor; bu veri, ikinci el pazarındaki yavaşlamanın sürüp sürmediğini gösterecek.