Geçtiğimiz aylarda yaşanan İzmir depremi ile ülkemizin deprem ülkesi olduğu gerçeğini bir kez daha ve yeniden hatırladık. İstanbul başta olmak üzere, birçok gelişmiş ve kalabalık nüfusu barındıran şehir deprem riski ile karşı karşıya.
Bu felaketin manevi boyutu olan ve en acı veren tarafı olarak yaşanan can kayıplarından bahsedip bu boyuta dikkat çekmeye zaten kanımca gerek yoktur.
Maddi boyutuna baktığımızda ise özellikle bu doğal afetin etkilerini en ağır biçimde 17 Ağustos 1999 Marmara Depremi’nde 30 binden fazla işletmenin zarar gördüğü ve ekonomik kaybın bugünün parasıyla 200 Milyar TL düzeyinde olduğu vurgulanırken, geçtiğimiz 20 yılda Türkiye ekonomisindeki büyümeye paralel olarak olası bir depremin ekonomi üzerindeki vurucu etkisinin de büyüdüğüne dikkat çekmekte yarar vardır.
Hem kamunun hem de vatandaşların bu afet sonucu oluşabilecek hasarlara karşı bir dizi önlemleri birlikte alması gerekmektedir. İşte oluşabilecek bu riskleri en aza indirmenin yollarından biri ise kentsel dönüşümdür.
Kentsel dönüşüm, terminolojik olarak ;şehrin bir bölümünün veya ciddi anlamda büyük bir kısmının proje kapsamında sistematik bir şekilde mevcut yapı stoklarının olası depremlere karşı toprak zeminin ve üzerindeki yapının risk değerlerinin belirlenmesi, olası depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıklarının da içine katılarak, riskli toprak zemin ve riskli yapıların kullanım dışına çıkarılarak yerine toprak zeminin yapısına uygun temelli yapıların yapılması ve bu sayede olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybının en aza indirmek için yapılan kamusal çalışmalardan biridir.
Ülkemizde kentsel dönüşümün uygulanabilirliği 30.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile arttırılarak daha geniş bir alanı kapsamıştır. Bu yasa, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen, sanat,norm standartlarına uygun sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair çalışmaları yapmak için çıkarılmış bir yasadır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında binasını yenilemek isteyen malikler açısından birçok alternatif bulunmaktadır. Bu kişiler binalarını kendi imkanları ile yenileyebilecekleri gibi, herhangi bir müteahhide bedeli karşılığı da yaptırabilirler. Ya da uygulamada oldukça yaygın olan bir yöntemle arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı inşaat) sözleşmesi kapsamında binalarını yenileyebilirler. Bu yöntemlerin tercihine göre KDV uygulaması farklılıklar göstermektedir.
Binanın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yaptırılması halinde ise KDV uygulaması açısından değişik durumlar söz konusu olacaktır. Bilindiği üzere Mali İdare, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan işlemleri trampa olarak değerlendirmekte ve vergilemenin de buna göre yapılması gerektiğini ifade etmektedir. Buna göre arsa sahibinin KDV mükellefiyetini gerektirecek şekilde faaliyetinin olmaması halinde arsa sahibi tarafından müteahhide yapılacak arsa teslimleri KDV’ye tabi tutulmamakta, buna karşılık arsa sahibinin KDV mükellefiyetini gerektirecek şekilde faaliyette bulunuyor olması halinde arsa sahibi tarafından müteahhide yapılacak arsa teslimleri genel oranda KDV’ye tabi olmaktadır. Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde ise KDV uygulanacak olup bu KDV miktarı emsal bedel üzerinden hesaplanacaktır. Müteahhit tarafından teslim edilecek 150 m 2 ’den büyük konutlar ile işyerleri için genel KDV oranı uygulanacaktır. 150 m 2 ’den küçük konut teslimleri ise yukarıda açıklandığı şekilde nerede yapılırsa yapılsın ve inşaatın cinsi ne olursa olsun % 1 oranında KDV’ye tabi olacaktır.
Bina sahip ya da sahiplerinin binalarını kendi imkanları ile yenilemek istemeleri halinde inşaat işlemi için satın alacakları mal ve hizmetlerin satın alınması sırasında, bu konuda farklı ve özel bir düzenleme olmadığı için satın alacakları mal ve hizmetlerin tabi olduğu oranda KDV ödemeleri gerekiyordu. 6306 sayılı Kanunun kapsamında, taşınmaz maliklerinin müteahhitlere arsa payı vermeden, dönüşüm projelerini doğrudan kendileri yaptırarak aynı alanda konut inşa etmek istemeleri ve bunun için müteahhitlerden inşaat taahhüt hizmeti almaları halinde, bu hizmetlere genel oranda yüzde 18 KDV hesaplanıyordu. Bu uygulama kendi imkanları ile kentsel dönüşümden faydalanmak isteyenler açısından ek bir külfet getirmekte ve yasanın amacına hizmet etmemekteydi.
Nihayet bu haksız uygulamaya Cumhurbaşkanı’nca 30 Ocak 2021 Tarh ve 31380 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan ve aynı gün yürürlüğe gren Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dar Karar (Karar Sayısı: 3470) le 2007/13033 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararın ek (l) sayılı listenin 13 üncü sırasının sonuna aşağıdaki ibare eklenmek suretiyle son verilmiştir.6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılara yönelik dönüşüm projeler çerçevesinde taşınmaz maliklerine at mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yen inşaat alanlarında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde KDV oranı %18’den %1’e düşürülmüştür.
Düzenleme sonrası; İndirimli oran (%1), 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapılara yönelik dönüşüm projeler çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yen inşaat alanlarında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde uygulanacaktır. İnşaat alanının 1,5 katını aşan kısmı için %18 KDV uygulanacaktır. Mevcut inşaat alanının 1,5 katını aşmayan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutların 150 m2’ nin altında veya üstünde olması durumunda da yine %1 KDV oranı uygulanacaktır. İnşaat alanında, konut dışı yapılarında bulunması durumunda, bunlara at inşaat taahhüt işlerinde %18 KDV oranı uygulanacaktır. Yapılan bu KDV oranı indirimi ile; kentsel dönüşüm alanları içindeki taşınmaz maliklerine yapılacak yeni konutlar için maliyetlerde %17’lik bir teşvik sağlanmıştır.
30 Ocak 2021 tarihinden itibaren, taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanlarında yapılacak konutlara ilişkin, müteahhit firma tarafından düzenlenecek inşaat taahhüt hizmet faturalarında %1 KDV hesaplanacaktır. Bu kapsamda %1 KDV hesaplayan firmalar, indirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklendikleri ve indirim yoluyla gideremedikleri KDV’yi, indirimli orana tabi işlemlere ilişkin usul ve esaslar çerçevesinde iade talep edebileceklerdir.30.01.2021 tarihinden itibaren düzenlenecek faturalarda %1 KDV hesaplanacağından müteahhitlere, Kanun’un 29/2’inci maddesi gereği genel hükümler çerçevesinde (Cumhurbaşkanı Kararı’nda indirimli orandan KDV iade alınamaz hükmü olmadığından) indirimli orandan KDV iade hakkı doğacaktır.
Bilindiği üzere, ülkemizin çok büyük bir kısmı, başta deprem olmak üzere tabii afetlerin riski altındadır. Mevcut yapıların büyük bir kısmının muhtemel afetlere karşı dayanıklı olmadıkları ve orta şiddetteki bir depremde bile ağır derecede hasar görüp yıkılmışlardır. On binlerce insanın ölümüne ve çok yüksek mali kayıplara sebebiyet veren acı gerçekler ortaya çıkmıştır.
Kentsel Dönüşüm Yasası olarak adlandırılan yasa yaşamımızı ve geleceğimizi olumsuz etkileyen bu çarpık ve kuralsız yapılaşma sorunu nedeni ile çocuklarımıza, torunlarımıza sağlıklı bir kent bırakmak için, çıkarılmış bir yasadır.
Alınan kararla, başta deprem olmak üzere afet risklerine karşı yenilenmesi gerekli görülen konutlarla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapamayan riskli yapı maliklerini kentsel dönüşüme teşvik eden bir vergi indirimi imkânı sağlanmış oldu.
