Satış işlemine geçmeden önce müşterinin aklındaki soru ve tereddütleri gidermeliyiz. Müşteriye yeterince düşünmesi için zaman vermeliyiz. Emlağın avantajlarını ve dezavantajlarını doğru anlatmalı ve ilerde çıkabilecek muhtemel giderlerle ilgili alıcıyı bilgilendirmeliyiz. Satış emlağın el değiştirme sürecinin son aşamasıdır.
SÖZLEŞME AŞAMASI
Sözleşmede özetle konuşulan her şey yazılmalıdır. Emlağın; ada, parsel, pafta ve adres bilgileri mutlaka olmalıdır. Anlaşılan fiyat, alınan kapora ve cayma akçesi de yazılmalıdır.
Emlak danışmanı alıcı ve satıcıyla birlikte tapuya gitmek zorunda değil fakat gitmesini öneririz.
Gidilirse son aşamada satışın bozulma ihtimalini önlemiş olursunuz hem de hizmet bedelinizi almış olursunuz.
Sözleşme yapılırken cayma akçesi veya aldığınız kapora alacağınız hizmet bedeline eşit veya yakın olmalıdır.
Hizmet bedeli işlem tamamlandıktan sonra hak edilmiş olur.
TAPU İŞLEMLERİNDE
Emlağın hacizli olup olmadığına bakmalıyız; hacizli emlak satılamaz.
İpotekli olup olmadığına da bakmalıyız; ipotekli emlağın tapu devri yapılabilir. Fakat risklidir. Teminat ipoteği varsa sadece yazılı bedelin ödenmesi yetmez, ipoteğin fekki belgesi de düzenlenmelidir.
Bedel ipoteği varsa bedel alıcıya ödenir ve ipotek fek edilir.
Şerh olup olmadığına bakmalıyız
Satış işlemlerinde bir diğer önemli konulardan biri de tapu üzerinde herhangi bir şerhin olmasıdır.
Şerh; emlak ile ilgili bilgilendirmenin veya hakkın tapu kaydına işlenmesidir. Bazı şerhler satışa engel oluşturur. Bunlardan birincisi satış vaadi sözleşmesidir. Satış vaadi sözleşmesi; bir emlağın belirli bir süre içinde, belirli şartlar altında, belirlenen bir kişi tarafından satın alınabileceğini içeren bir sözleşmedir ve mutlaka noterde düzenlenmesi gerekir. Bu kişi bu hakkından vazgeçmediği sürece veya kayıt tapudan kaldırılmadığı sürece satış yapılamaz.
Tapu devrine engel olan diğer şerh ise aile konutu şerhidir
Aile kurumunu korumak amacıyla yapılan bir düzenlemedir. Eşler evlilikleri süresince ikamet ettikleri konutu aile konutu olarak belirleyip bunu da tapuya şerh ederlerse bu eşler boşanmadıkları sürece veya birisi diğerine izin vermediği sürece bu konut satılamaz. İki eş birlikte tapuya gidip şerhi kaldırabilirler.
Satışa engel hususlardan diğeri de emlağın vergi borcunun olmasıdır
Satılacak emlağın emlak borcu varsa ödenip ‘borcu yoktur yazısı’ alınmalıdır. Aldığımız bu yazı ayrıca rayiç bedeli gösterir, rayiç bedelin altında bir satış bedeli gösterilemez.
Satış aşamasında dikkat edilmesi gereken bir diğer konu ise satışı gerçekleşen emlak, emlak sahibi tarafından 5 yıl içinde satın alınmış ise emlak sahibi gelir vergisine tabi olacaktır.
Son olarak satış yapıldıktan sonra alınan emlağı belediyeye beyan etmemiz gerekir. Yeni malikin kimlik fotokopisi, tapu fotokopisi ve adresi bu işlem için yeterli olacaktır.
Gayrimenkul Uzmanı Mehmet Adak’ın Kaleminden…
