Emlak Haber Ajansı
Emlak Analizi ve Güncel Emlak Haberleri

Emlak vergisi hesaplama

Türkiye’de vergilendirme, vatandaşlık değil yerleşiklik esasına dayanır. Bu bakımdan Türkiye’de yerleşik kişiler “Tam mükellef”, Türkiye’de yerleşik olmayanlar ise “Dar mükellef” olarak tanımlanmıştır.

0 8

Tam mükellefiyet, tüm dünyada elde edilen gelirlerden Türkiye’de vergilendirme sonucunu doğururken, dar mükellefiyete yalnızca Türkiye’de elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi söz konusudur.

Aşağıda sayılan kişiler tam mükellefiyet esasıyla gerek Türkiye’de gerekse yurt dışında elde ettikleri tüm gelirler için Türk vergi mevzuatına göre vergilendirilirler.

  • Medeni Kanun’a göre ikametgahı Türkiye’de bulunanlar,
  • Bir takvim yılı içinde Türkiye’de altı aydan fazla oturanlar,
  • Merkezi Türkiye’de bulunan teşekküllere bağlı olup da işleri nedeniyle yabancı memlekette oturanlar.

Buna karşın belirli görevler için Türkiye’ye gelmiş kişiler, tedavi veya seyahat maksadıyla gelenlerle tutukluluk, hastalık vb. nedenlerle Türkiye’de alıkonmuş olanlar ise dar mükellef sayılırlar ve sadece Türkiye’de elde ettikleri gelirler üzerinden vergilendirilirler. Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla yurtdışında bulunan Türk vatandaşları da dar mükellef sayılırlar ve sadece Türkiye’deki gelirleri üzerinden vergilendirilirler.

Arazi, bina, madenler ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların kiraya verilmesinden doğan gelirlerle bunların elden çıkarılmasından doğan gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” sayılır. Yani, gayrimenkul sermaye gelirini, kira gelirleri ve değer artış kazancı olarak ikiye ayırmak mümkündür.

Kira Gelirleri

Gayrimenkul sermaye iradında bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen kira bedelinin tahsil edilmesi esastır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edilen yılın değil ilgili oldukları yılın geliri sayılır. Gayrimenkullerin elden çıkarılma kazançlarında ise elden çıkarmanın gerçekleştiği tarih gelirin elde edildiği tarihtir.

Bina ve arazilerde vergisel açıdan kira bedeli, emsal kira bedelinden düşük olamaz. “Emsal kira değeri” ise, VUK’na göre belirlenen vergi değerinin %5’inden az olamaz. Gayrimenkul sermaye iradı açısından gayrimenkulün konut veya işyeri olarak kiraya verilmiş olması önemlidir. Gayrimenkulü işyeri olarak kiralayan kurum ve kuruluşlar ödedikleri kira üzerinden %20 oranında “stopaj kesintisi” yaparak bunu Maliye’ye öderler. Gayrimenkulünü kiraya veren kişilerin bu vergilen beyan edilmeyişinden veya ödenmeyişinden dolayı bir sorumluluğu yoktur. Konut kira gelirlerinde ise her yıl yeniden belirlenen bir istisna tutarı vardır. Bu tutarın üzerinde kira geliri elde edenler beyanname vermekle yükümlüdür.

Gayrimenkul değer artış kazancı

“Gayrimenkul değer artış kazancı”, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelinin düşülmesi sonucu bulunan farktır. Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Beş yıldan fazla süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılan gayrimenkullere ilişkin kazançlar ise tutarı ne olursa olsun beyan edilmez ve vergilendirilmez. Keza bedelsiz veya veraset yoluyla edinilmiş gayrimenkullerin elden çıkarılması kazançları da vergilendirilmez.

Katma Değer Vergisi

Gayrimenkul ile ilgili işlemlerde “Katma Değer Vergisi, KDV” konusu da önem arz etmektedir. İşletmelerin aktiflerinde kayıtlı gayrimenkullerin satışı, müteahhitlerin yaptıkları inşaattaki daire ve dükkanların satışı, müzayede yerlerindeki gayrimenkul satışları KDV’ye tabidir. Hazine’ce yapılan taşınmaz teslimleri ve kiralamaları ile TOKİ tarafından yapılan arsa ve arazi teslimleri KDV’den istisnadır.

Emlak Vergisi

Gayrimenkulleri ilgilendiren bir diğer önemli vergi de “Emlak Vergisi” dir. Emlak vergisi bina ve araziler için farklı oranda tahsil edilir. Gayrimenkulün ne şekilde iktisap edildiği emlak ve “Çevre Temizlik vergisi” açısından önemli değildir. Ayrıca emlak vergisine esas değer; tapu harçları, veraset ve intikal vergisi ve gelir vergisi yönünden de belirleyicidir. Yıl içinde gayrimenkul edinenler o yılın sonuna kadar ilgili Belediye’ye “Emlak vergisi bildirimi” vermek zorundadır. Emlak vergisi, ise izleyen yıldan itibaren ödenecektir. Yıl sonuna üç aydan az süre kala emlak edinenler ise üç ay içerisinde bildirim vermek zorundadır. Gayrimenkulün satışının yapıldığı yılın emlak vergisinden satıcı sorumludur.

Büyükşehir sınırları içinde;

  • Konutlar için binde 2,
  • Arsalar için binde 6,
  • Araziler için binde 2,
  • Konut dışı binalar için binde 4

Oranında emlak vergisi ödenir. Büyükşehir sınırları dışında bu oranların yarısı uygulanır.

Cevap bırakın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.