Gayrimenkul sektöründe yabancıya konut satışı yoluyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı uygulaması yeniden tartışmaya açıldı. GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, 2026 yılı itibarıyla mevcut sistemin kapsamlı şekilde revize edilmesi gerektiğini belirterek, politikanın “satış odaklı” yapısından çıkarılıp “ihracat odaklı” bir modele dönüştürülmesini önerdi.
Özdemir’e göre uygulamanın temel amacı, inşaat ve proje geliştirme sektöründe birinci el konut talebini çeşitlendirmek, üretim ekonomisini desteklemek ve gayrimenkul ihracatı yoluyla yabancı sermaye girişini artırmaktı. Ancak gelinen noktada sistemin ikinci el piyasada yoğunlaşma riski taşıdığı ve üretim tarafına etkisinin zayıfladığı ifade ediliyor.
Üç Farklı Eşik, 109 Aylık Süreç
Yabancıya gayrimenkul satışı karşılığında vatandaşlık verilmesi uygulaması 12 Ocak 2017’de başladı. Süreç üç ayrı yatırım tutarı üzerinden ilerledi.
1 Milyon Dolar Dönemi (2017–2018)
Uygulamanın ilk aşamasında en az 1 milyon dolar değerinde konut satın alan ve bu taşınmazı 3 yıl elinde tutan yabancılara vatandaşlık hakkı tanındı.
Eylül 2018’e kadar süren bu dönemde, revize edilmiş verilere göre 47 bin 655 adet konut yabancılara satıldı.
250 Bin Dolar Dönemi (2018–2022)
18 Eylül 2018’de yatırım tutarı 250 bin dolara indirildi. 3 yıl elde tutma şartı korunurken satışlarda belirgin artış yaşandı.
Eylül 2018 ile 12 Mayıs 2022 arasında 209 bin 95 adet konut yabancılara satıldı.
400 Bin Dolar Dönemi (2022–2026)
12 Mayıs 2022 itibarıyla eşik 400 bin dolara çıkarıldı. 3 yıl satılamama koşulu devam etti.
Mayıs 2022 ile Aralık 2025 arasında 129 bin 991 adet konut satışı gerçekleşti.
Ocak 2026’da ise 1.306 adet konut yabancılara satıldı.
Ocak 2017’den Ocak 2026’ya kadar geçen 109 aylık süreçte toplam satış 384 bin 48 adede ulaştı.
36 Ay Sonrası ve İkinci El Etkisi
Uygulamanın ilk başladığı Ocak 2017’den 36 ay sonra, yani Ocak 2020 itibarıyla vatandaşlık alan yatırımcıların taşınmazlarını satma hakkı doğdu.
2023 Ocak ayına kadar gerçekleşen toplam 296 bin 588 adet satışın önemli bir bölümü bugün ikinci el piyasada arz potansiyeli taşıyor. Bu durumun, sistemin başlangıçtaki “birinci el üretimi destekleme” amacından uzaklaşmasına neden olduğu değerlendiriliyor.
GPPS’nin 2026 İçin Önerdiği Yeni Çerçeve
Bilge Özdemir, 2026’dan itibaren vatandaşlık başvurularında daha seçici ve üretim odaklı bir model uygulanması gerektiğini ifade etti. Önerilen düzenlemeler şöyle:
1. Sadece 1. El Konut Şartı
Vatandaşlık başvurularında yalnızca kurumsal veya ticari firmalardan, proje ya da inşaat aşamasında satın alınan birinci el konutların kabul edilmesi öneriliyor.
Amaç, ikinci el piyasaya yönelik pasaport odaklı satışları sınırlandırmak.
2. Minimum 650 Bin Dolar Tek Konut
Vatandaşlık için alt limitin 650 bin dolar olarak belirlenmesi ve tek konut alımı şartı getirilmesi öneriliyor. Bu düzenleme ile orta ve üst segment birinci el projelere talep oluşturulması hedefleniyor.
3. “1 Konut = 1 Vatandaşlık” İlkesi
Birden fazla düşük bedelli taşınmazla vatandaşlık alınmasının önüne geçilmesi ve sistemin daha kontrollü ilerlemesi amaçlanıyor.
4. 10 Yıl Satılamaz Şerhi
Mevcut 3 yıllık elde tutma süresinin 10 yıla çıkarılması öneriliyor. Teslim veya fatura tarihinden itibaren konulacak 10 yıllık satılamaz şerhi ile ikinci el piyasada ani arz artışının önüne geçilmesi planlanıyor. Ayrıca yabancı yatırımcıların kullanmadıkları konutların kira piyasasında arz oluşturabileceği belirtiliyor.
Veri Şeffaflığı Vurgusu
GPPS, TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık konut satış bültenlerinde daha ayrıntılı verilerin paylaşılması gerektiğini de gündeme getirdi.
Platformun önerileri arasında şu başlıklar yer alıyor:
-
-
el yabancıya konut satış sayısı
-
-
Vatandaşlık başvuru sayısı
-
Satış adedi ile verilen vatandaşlık sayısı oranı
Ocak 2017’den bu yana satılan 384 bin 48 konutun kaç tanesi üzerinden vatandaşlık verildiğinin kamuoyuna net şekilde açıklanması gerektiği ifade ediliyor.
“Satıştan İhracata” Geçiş Mesajı
GPPS’ye göre yabancıya konut satışı politikası, yalnızca iç piyasada fiyat etkisi yaratan bir uygulama olmaktan çıkarılmalı; üretimi destekleyen, proje geliştirme firmalarına doğrudan kaynak sağlayan ve yüksek katma değerli yatırımcıyı hedefleyen bir “gayrimenkul ihracatı” modeline dönüştürülmeli.
2026 yılı, sistemin yeniden yapılandırılması açısından kritik bir dönemeç olarak değerlendiriliyor.
